По итогам пришлого года рынок недвижимости демонстрирует рост. По данным Минрегионстроя в эксплуатацию было принято более 10 млн кв. м жилой недвижимости, что превышает результаты 2016 года на 9 %. Предложение на рынке первичной недвижимости в Киеве выросло на 10 % до 57 тыс. квартир (данные консалтинговой компании City Development Solutions). В святи с такими показателями некоторые эксперты уже забили тревогу и говорят о риске «пузыря» на рынке недвижимости. А соучредитель и директор экономических программ Ukrainian Institute for the Future Анатолий Амелин даже предлагает ввести мораторий на строительство.

Проанализируем ситуацию со спросом и предложением на рынке недвижимости и попробуем понять, насколько обоснованы такие опасения экспертов.

Вначале отметим, что обвал рынка может спровоцировать низкая покупательная способность населения. Цены на недвижимость привязаны к доллару и при росте курса стоимость жилья в гривне растет. Ипотечное кредитирование в стране практически не работает в силу высоких процентных ставок и необходимости подтверждения высокой платежеспособности покупателя в долгосрочной перспективе. Возникает резонный вопрос: кто может позволить себе купить квартиру в новостройке? И сколько квартир продается?

По утверждению управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, число сделок на первичном рынке недвижимости в Киеве в 2017 году сократилось по сравнению с 2016 годом на 10-15 %. В то же время заместитель руководителя департамента стратегического консалтинга компании «Украинская торговая гильдия» Константин Олейник утверждает, что в прошлом году число сделок по покупке жилья в новостроях выросло на 8 % до 31,4 тыс. Такая разница в оценке, скорее всего, спровоцирована разным подходом к обработке данных статистики.

В частности, «Украинская торговая гильдия» не учитывает инвестиционные договоры, которые заключают большинство застройщиков. В таком случае оформление договора и самой сделки разделены во времени. При этом при составлении статистики «Украинская торговая гильдия» учитывает данные Министерства юстиции.

Если говорить о покупке квартир на первичном рынке в готовых домах – то сами застройщики утверждают, что такие сделки заключаются редко. Покупатели предпочитают инвестировать в строительство жилья еще на начальных этапах строительства. Ведь цена квадратного метра, вследствие особенностей ценообразования на рынке, увеличивается вместе с ростом степени готовности объекта. Такой подход позволяет сэкономить, но в то же время несет определенные риски: объект может просто перейти в категорию долгостроев.

Застройщики относительно перспектив развития рынка настроены довольно оптимистически.

«Если эксперты наперебой «надувают мыльные пузыри», то это кому-то нужно. У нормальных крупных застройщиков спрос на недвижимость стабилен. На примере «Киевгорстроя» могу сказать, что только на этот год мы запланировали начать строительство 7 новых объектов. Поверьте, застройщик с 62-летним опытом не делал таких шагов, если бы понимал, что потом не сможет это все реализовать», – комментирует возможность обвала президент холдинговой компании «Киевгорстрой» Игорь Кушнир.

В текущем году компания намерена построить 450 тыс. кв. м жилой недвижимости, а по итогам прошлого года ей удалось ввести в эксплуатацию 300 тыс. кв. м жилья.

«Новое жилье в Киеве очень востребовано. И вся сомнительно аргументированная истерия вокруг воображаемого перенасыщения и ожидаемого обвала рынка (который, к слову, вряд ли приведет к обвалу цен – вот незадача) – это не более чем нагнетание ситуации», – считает генеральный директор входящей в государственную строительную корпорацию «Укрбуд» компании «Укрбуд Девелопмент» Олег Майборода.

По его словам, сейчас в расчете на одного зарегистрированного жителя столицы приходится всего лишь 22 кв. м жилья, тогда как развитых городах Европы и США на человека приходится 40-80 кв. м жилья. При нынешних темпах строительства для достижения показателя в 40 кв. м на человека нужно 10-15 лет.

По данным Олейника, жилой фонд в Киеве состоит из 1,08 млн квартир общей площадью 63,5 млн кв. м. При этом в столице наблюдается тенденция к сокращению жилого фонда за счет ветхого жилья и перевода жилой недвижимости в категорию нежилой (например, в торговую недвижимость). На фоне положительной динамики прироста населения в городе это обусловливает потребность в строительстве нового жилья. А низкая покупательная способность населения приводит к снижению бюджета покупки и площади покупаемых квартир. Застройщики не оставляют эти тенденции без внимания: с 2014 года средняя площадь квартиры уменьшилась с 89,2 кв. м до 78,6 кв. м в 2017 году. Также на рынке появилось предложение экстремально малых квартир площадью 20-25 кв. м.

Можно ожидать постепенного ухода с рынка мелких компаний, которые не смогут работать в существующих условиях. Такое развитие ситуации спровоцирует усиление и без этого крупных застройщиков, которыми являются «Киевгорстрой» и «Укрбуд».

Таким образом, больше всего опасений вызывают проекты, которые реализуются небольшими компаниями с малыми портфелями строящихся объектов. Крупные компании могут привлекать финансирование для строительства даже за счет своей узнаваемости и наличия ряда уже реализованных проектов и укреплять позиции на рынке недвижимости. А в случае возникновения проблем с поступлением средств – сдвигать сроки введения домов в эксплуатацию.

Большинство экспертов и застройщиков сходятся в том, что прогнозы обвала на рынке первичной недвижимости являются необоснованными. Но ситуация с распространением прогнозов о возникновении «пузыря» таит в себе опасность, ведь ориентируясь на них потенциальные покупатели могут отложить решение об инвестировании в строительство жилья. Таким образом, спрос может обвалиться, застройщики не смогут привлечь средства и рынок действительно пострадает.