Если вы собираетесь возвести себе загородный домик и еще не обзавелись участком, на котором он будет стоять, то надо исправлять это упущение. Иначе так можно и весь строительный сезон проспать! И даже если вы не торопитесь с началом строительства, сейчас, по утверждениям экспертов, неплохое время для приобретения земли. Поэтому мы решили присмотреться к рынку земельных участков Киевской области. А заодно и глянуть, что сейчас происходит на рынке загородных домов, ведь они очень тесно связаны. Разобраться во всем нам помогали президент ассоциации "Земельный союз Украины" Андрей Кошиль, директор консалтинговой компании "РеалЭкспо" Виктор Коваленко и директор риелторской компании "Золотые ворота" Алексей Холмецкий.

ВСЕ СТОИТ: участков много, но они никому не нужны

Так уж устроен рынок земельных участков (да и загородных домов тоже): он в кризис входит быстрее, чем тот же рынок городского жилья. А выходит гораздо медленнее: прежде чем земля снова хоть чуть-чуть начнет пользоваться приличным спросом, в городе квартиры уже будут расхватывать как горячие пирожки. Ничего удивительного: не слишком богатое население в первую очередь думает о покупке квартиры, и только потом — о таких "излишествах", как загородная недвижимость.

БЕЗ СПРОСА. Еще года два назад Андрей Кошиль ситуацию на рынке характеризовал так: "Покупателей очень мало, продавцов очень много. Сделки единичные — они совершаются тогда, когда счастливый продавец находит хоть какого-то покупателя". Даже в те относительно благополучные времена на рынке не было кредитных средств, и под залог земли заем получить было практически невозможно. А без ипотеки деньгам взяться неоткуда — особенно при отсутствии среднего класса. Сегодня же даже то мизерное кредитование, которое некогда получал рынок, работает против продавцов земли.

"Некоторые банки, которые кредитовали под залог земельных участков, оказались в ситуации, когда заемщики не в состоянии выплачивать по кредитам, — говорит Андрей Кошиль. — На рынке появилась еще и залоговая земля". "По земле нет такого спроса, который позволил бы рынку двигаться. Участков море, они никому не нужны. Сейчас есть дома, которые продаются ниже себестоимости. Какой смысл покупать участок и строиться?" — добавляет Алексей Холмецкий.

Специалист о ценах объявлений: "Кто в лес, кто по дрова"

НЕ ПОЕХАЛИ. Казалось, несколько лет назад обозначилась тенденция, когда жители столицы проявляли желание купить загородный дом вместо городской квартиры. Тормозилось все из-за неразвитости инфраструктуры вне города. Плюс транспортные проблемы — далеко не везде присутствует действительно удобное сообщение со столицей. Пока бензин на заправках был относительно недорогим, многие загородные жители добирались на работу в Киев на своих авто. Сейчас же это для многих выглядит уже разорительной роскошью.

ВРЕМЯ ПОКУПОК для активных и предприимчивых людей

Если человек впервые начинает просматривать объявления о продаже земли, то довольно быстро придет к выводу, что явно чего-то не понимает. Почему два, казалось бы, одинаковых участка, расположенных рядом, стоят настолько по-разному? Ситуацию с ценами Алексей Холмецкий характеризует как "абсолютную дезориентацию продавцов в рыночном пространстве". Впрочем, все может объясняться просто. Представьте, что мы с вами соседи с совершенно одинаковыми участками. И оба хотим их продать. Я выставляю свой так, что у меня в рекламе висит докризисная долларовая цена, потому что срочно избавляться от него мне не нужно. А вот вам продать участок надо срочно, и потому приходится предлагать его по той цене, которая вызовет интерес у покупателя.

То, что усложняет жизнь продавцам, предоставляет дополнительные возможности приобретателям. "Сейчас очень хорошая возможность найти участок на выгодных условиях, — говорит Андрей Кошиль. — Появляется даже такое немыслимое ранее понятие, как "сколько дадите".

"На днях мы оформляли документацию для участка в 6 соток в 20 км от Киева, — рассказывает Андрей Кошиль. — В застроенном месте с хорошей инфраструктурой, озером, подъездами. На участке есть дом на 72 кв. м. И этот объект продавали за 10 тыс. долларов". И действительно, дом по цене в 138 долларов за квадрат — приобретение выгодное.

БЕСПЛАТНО. По словам Андрея Кошиля, располагая суммой даже в 10 тыс. грн, активный предприимчивый человек уже может рассчитывать на приобретение какого-то объекта соток так на пять, например, в садовом кооперативе в 50—70 км от Киева.

"Для многих владельцев земельных участков их себестоимость в свое время была близкой к нулю. А сейчас они нуждаются в деньгах и хотят хоть как-то монетизировать свою землю". Откуда бралась бесплатная земля? Вспомним, что Конституция и Земельный кодекс гарантируют нам право на бесплатные участки земли. Правда, реализовать его без доброжелательной помощи местных властей довольно затруднительно, поэтому, например, в Киеве свои законные 10 соток на постройку домика получили только немногие избранные. А вот вне столицы этот процесс шел довольно широко. И хотя он частенько удорожался благодаря естественным коррупционным процессам, для получателей эта земля все равно оставалась очень дешевой.

Есть и еще одна категория владельцев бесплатной земли — широкая прослойка чиновников, некогда этой самой землей и распоряжавшихся.

БАРТЕР. "Основная тенденция в том, что продаются участки, абсолютная цена которых невысока, — говорит Андрей Кошиль. — Если взять весь объект, то он стоит 5, максимум 10 тысяч долларов. Если цена за сотку невысокая, а объект большой с общей стоимостью, допустим, 50 тыс. долларов, его продать почти невозможно". Поэтому некоторые собственники вынуждены идти на разные схемы — например, участвуют землей в проектах строительства таунхаусов, а строители расплачиваются квадратными метрами. Кстати, сегодня, отмечает Виктор Коваленко, новые коттеджные городки не появляются: "Строятся мини-городки на 4—6—8 домов по современным дешевым технологиям, чтобы получалось дешевле 400 долларов за кв. метр".