В зависимости от месторасположения, качественных характеристик и уровня техической инсталляции рынок офисной недвижимости города Харькова делится на четыре основных класса: «А», «B», «C» и «D». Имеет место конечно некоторая условность. Классификация недвижимости официально не сертифицирована. Собственник имеет возможность определить класс самостоятельно, принимая во внимание основной фактор – фактор рентабельности рентного бизнеса.

Но для проведения аналитических исследований СтройОбзор принимает  сложившиеся правила определения класса того или иного офисного помещения, которое позиционируется на рынке города.

За 2014 год снизился спрос на аренду офисных помещений. Усредненная арендная ставка по данным годового тренда зафиксирована на уровне класса «А»  - 131 грн/кв.м., класса «B» - 102 грн/кв.м., класса «С» - 87 грн/кв.м., класса «D» - 50 грн/кв.м  см. рис. 1.

Рис. 1. Цена предложения аренды 1 кв.м в гривне офисных помещений по классам январь 2014 - январь 2015 года

Если в январе 2014 года средневзвешенная стоимость аренды, которая учитывает как класс, так и месторасположение объекта, а также его площадь, составляла   – 87,8 грн/кв.м. см. рис. 2, то в  январе 2015 года  значение средневзвешенной  арендной ставки  на рынке предложения в г. Харькове было зафиксировано на уровне - 90,7 грн./кв.м.( +3%).

Незначительное повышение стоимости арендной ставки связано не в первую очередь с вынужденными мерами собственников повысить арендную ставку, так как коммунальные платежи по сравнению с январем 2014 года растут, стоимость обслуживания здания увеличивается. Кроме этого, следует отметить, что рынок офисной недвижимости в течение нескольких лет активно не развивается. Новых объектов введенных или реконструированных крайне мало.

Рис. 2. Средневзвешенная цена предложения аренды в гривне за 1 кв.м офисной недвижимости города Харькова январь 2014 года - январь 2015 года

На рынке аренды офисных помещений в январе 2015 года отмечено ухудшение уровня качества,  предоставляемых услуг, что непосредственно отмечено как в офисных зданиях класса С и D,так и в бизнес-центрах класса  А и В.

Среди базовых причин,  сложившейся ситуации, экспертами были выделены следующие: минимизация затрат собственников на услуги профессиональных управляющих компаний, как в части финансовых, так и в части эксплуатационных вопросов, а в некоторых случаях и полный  отказ от услуг профессионалов.

Функция управляющей компании состоит в том, чтобы офисный центр был максимально заполнен арендаторами, и внутренняя жизнедеятельность офисного центра была на высшем уровне.

Именно за высокое качество услуг управляющая компания получает фиксированное вознаграждение, а в некоторых случаях процент от финансового оборота от сдачи в аренду площадей и предоставления дополнительных услуг.

Но на сегодняшний день ситуация складывается так, что арендатора офисных помещений найти стало довольно сложно.  Функцию поиска реального арендатора взяли на себя брокеры, которые договариваются с собственником или его представителем, а за поиск и заключение предварительного договора с потенциальным реальным  арендатором, который готов арендовать помещение не менее чем  на год, собственник (представитель собственника), платит брокеру 50% от стоимости месячной арендой платы.

Таким образом, в выигрыше оказываются и брокер и собственник. Брокер получает одноразовое денежное вознаграждение за свою работу, а собственник получает желаемого арендатора своих свободных офисных помещений.

Степень мотивации и заинтересованности управляющей компании падает, так как он не получает никакого дополнительного финансового вознаграждения от сдачи помещения в аренду, а только дополнительные проблемы с организацией, косметическим ремонтом и т. п.

Управляющий не имеет возможности отказать в сдачи офисного помещения, а создать такие условия арендатору приведенному брокером он может такие, что тот сам откажется от аренды такого помещения.

Данная проблема существовала всегда, но в последний год отмечена особая активизация управляющих офисными зданиями в данной афере, о которой собственник здания может даже не догадываться, так как доверяет управляющему своего офисного здания.

Собственник в результате таких схем теряет значительное количество денежных средств от простоя офисных помещений без арендатора. Управляющие офисными помещениями готовы пожертвовать  простоем офисных помещений от 3 месяцев до  1 года, только потому, что он на этом ничего не зарабатывает. Основным оправданием стает аргумент: "ведь на рынке аренды офисной недвижимости кризис!"

Ситуация с небольшими офисными помещениями конечно иная.

Собственники небольших офисных помещений заинтересованы в быстрой сдаче помещения в аренду, поэтому общаются с арендаторами приведенными брокерами напрямую. Собственники офисных помещений максимально лояльны к будущим арендаторам, делают под них ремонт и создают комфортные условия.

Решение данной проблемы в профессиональных офисных и бизнес центрах города Харькова  естественно существует. Перед собственниками стоит задача найти оптимальное решение: максимальное заполнение объектов арендаторами и заинтересованность управляющих компаний.

В январе 2015 года управляющие офисными зданиями стали  тормозом, который без понимания своего дополнительного заработка в каждой конкретной ситуации, не приводит к позитивному результату. А вознаграждение, которое стало фиксированной заработной платой в национальной валюте, которую управляющие получают, перестала быть мотивацией для выполнения своих обязанностей.