Вопрос реновации так называемых хрущевок актуальнее год от года. Но как именно осуществить столь болезненный процесс? Пока не совсем понятно. Основные дискуссии ведутся вокруг двух главных подходов: снести или реконструировать, но каждый из подходов вызывает массу споров, особенно в украинских реалиях: с опасениями за свое жилье, юридическими парадоксами и не самыми простыми взаимоотношениями города, застройщиков и горожан.

Журналист, блогер и урбанист Григорий Мельничук, изучивший опыт реновации панельных домов Германии, Польши и Израиля, рассказал о сложившейся ситуации и возможных путях выхода из нее.

Сносить нельзя реконструировать

Когда хрущевки строились, подразумевалось, что это временное решение, и рассчитаны они лет на 50 (по другим версиям — вообще на 20, правда, это про панельные).

Про «временность» речь, в первую очередь, о коммуникациях, крышах, других инфраструктурных элементах и системах, которые в любом здании время от времени требуют санации и модернизации. Конечно, срок эксплуатации зависит не только от технологии строительства и качества строительных работ, но и эксплуатации, а также геологических условий, но даже с учетом всего этого все возможные сроки прошли или вот-вот пройдут.

Как же решить этот вопрос? Снос зданий, вроде бы, выгоден застройщикам, но крайне волнующ для жильцов. Реконструкция не так болезненна для собственников, но тогда не совсем ясна выгода для застройщика, и не очевиден источник финансирования такой реновации.

Вообще, реконструкция существенно дешевле строительства новых домов - в Восточной Германии, по средним оценкам, стоимость реконструкции хрущевки составляет до 30 % от себестоимости нового жилья. А в Союзе квартирных товариществ Эстонии реконструкцию существующих хрущевок оценивали в 250-300 евро за квадратный метр - тогда как новый «квадрат» обходился в 1200 евро, плюс 100 евро за квадрат сноса старого здания. Самый интересный вопрос - кто за это заплатит?

Наследие приватизации: как в Германии хрущевкам сносят этажи

В Сети можно встретить немало фоторепортажей, как в той же Восточной Германии пятиэтажные хрущевки превращаются в 3-4-этажные, с большими террасами и симпатичной архитектурой. Можно конечно и восхищаться ими, но куда более интересный вопрос - а куда делись жители верхних этажей, которые разобрали?

Ответ на этот вопрос - в особенностях приватизации квартир в Восточной Германии после завершения эпохи социализма. В 1990-е годы здесь не передали бесплатно или по символической стоимости «государственные» квартиры их обитателям, а государство передало дома и целые микрорайоны управляющим компаниям, которые должны были погасить долги по налогам и коммунальным платежам, отремонтировать здания, взамен же, получая право сдавать в аренду или продавать квартиры.

[Старые панельные дома в Германии после реконструкции] Старые панельные дома в Германии после реконструкции

Действительно, Германия - страна арендаторов, здесь порядка 43 % всех жителей обитают в арендованном жилье, в Берлине же этот показатель составляет все 80 %. Однако наличие эффективных собственников многоэтажек в виде управляющих компаний предопределило то, что всего в Восточной Германии было реконструировано почти 2,2 млн квартир в сборных домах, т.е. более 20 тысяч домов, и это делалось без отселения жильцов. При этом на улицу никого не выбросили благодаря многочисленным программам социальной поддержки.

А что касается «заниженных» немецких хрущевок, то вторая часть разгадки - пустеющие дома после объединения Германии. После закрытия неэффективных предприятий Восточной Германии многие горожане остались без работы и со временем уехали на Запад, часто просто бросая квартиры в депрессивных городах. Например, во Франкфурте-на-Одере опустела пятая часть всех квартир города.

Вдобавок, новое строительство разнообразило рынок недвижимости - если раньше в панельках жили разные семьи (особо не было выбора!), то со временем для более зажиточных горожан доступными стали более интересные варианты жилья. Так, частичный демонтаж этажей в пятиэтажках стал решением по уплотнению жителей, а современная архитектура и повышение комфорта проживания - дополнительным фактором привлечения арендаторов в модернизированные хрущевки.

Не забываем, что владели домами управляющие компании, а, значит, переселение не было большой проблемой при таких реконструкциях. Вдобавок, при приватизации компания получала земельный участок — по долгосрочному договору аренды, следовательно, помимо модернизации и продажи/аренды становился возможным и вариант достройки новых зданий.

Схожая система приватизации действовала в Польше, где жильцы государственных квартир могли их выкупить по рыночной стоимости, однако со скидкой. Можно сказать, что приватизация государственных квартир «по-советски» была с одной стороны, более социально ориентированной, а с другой - являла пример чисто популистского решения вопроса, повлекшего в дальнейшем только нагромождение новых проблем.

В наших же реалиях можно говорить о срочном создании ОСМД как раз в старых домах, чтобы у них, наконец, появились реальные ответственные собственники - пока еще хрущевки привлекательны для тех семей, которые способны инвестировать в модернизацию собственного жилья или хотя бы управлять им, например, привлекая те же кредитные программы по тепломодернизации.

Частные инвесторы: как заработать на хрущевках

Уже более 10 лет время от времени всплывают идеи о тотальном сносе хрущевок и строительстве на их месте новых высоток, куда должны переехать обитатели старых пятиэтажек. Например, еще до кризиса-2008 мелькали эскизные проекты перестройки квартала Нивки-3, где предполагалось снести около сотни хрущевок и выстроить новые 20-этажки. В пример тогда ставили Москву (вспоминают этот пример и сегодня), где именно так и перестроили немало старых районов.

[Наращивание внешнего каркаса на хрущовке, Москва] Наращивание внешнего каркаса на хрущовке, Москва

Но, как и в случае с понижением зданий в Германии, в украинских реалиях не все так просто. Да, на первый взгляд, девелоперу может быть выгоден такой проект. Сносишь 5-этажку, строишь 20-этажку, т.е. 15 этажей продаешь. Но, во-первых, высотки не могут стоять так же близко, как хрущевки (что опровергло несколько проектов новых ЖК, но все же это так), а во-вторых - выгода от нового строительства должна перекрыть себестоимость квартир переселенцев. Но здесь выгода появляется не часто.

В реалиях Киева новостройки массово появлялись сначала на пустырях и зеленых зонах, и только сейчас в основном застраиваются бывшие промзоны, с/х территории, выделенные под усадебную застройку участки и очень редко - бывшие усадьбы. Это гораздо проще и быстрее, чем расселять хрущевки с их нежелающими съезжать и опасающимися быть обманутыми жителями, и просто людьми, планирующими получить с девелопера по максимуму. Лишь в очень редких случаях девелоперы расселяют старые дома и сносят их, однако в основном это еще довоенные или дореволюционные здания или 2-3-этажные малоквартирные дома.

[Обновленные хрущевки в Киеве] Обновленные хрущевки в Киеве

Впрочем, если снос невыгоден, есть и другой вариант - достройка. В таком случае выгодополучателями становятся жильцы дома, предоставляя право девелоперу пристроить на земельном участке дома дополнительную секцию или надстроить сверху дополнительные этажи с последующей продажей или арендой. Выгода, собственно, в модернизации старой части дома.

Конечно, такой вариант сложнее: нужно договориться, что конкретно обещает девелопер взамен на достройку новых квартир, техническая экспертиза, экономические расчеты и т.п.

Опыт Израиля: долгие переговоры перед перестройкой

Как модель тут интересен опыт Израиля, где в те же 1950-60-е годы также строили дешевое жилье - 4-5-этажные простые многоквартирные дома, известные как шикунимы. Хотя уже было реализовано несколько проектов по полному сносу таких зданий, в том же Тель-Авиве сейчас распространяется практика надстройки шикунимов дополнительными этажами, которые поддерживает дополнительный внешний каркас.

Подобные проекты реализуются без отселения жильцов, хотя им приходится терпеть с год неудобства, однако взамен они получают увеличение жилплощади за счет внешний балконов и лоджий (а то и комнат), модернизацию всего дома с заменой коммуникаций, сохранение места жительства и отсутствие издержек на переезды и ремонты (что тоже дорогое удовольствие).

[Шикунимы - хрущевки в Израиле после реновации] Шикунимы - хрущевки в Израиле после реновации

Интересно, что даже в таких случаях начало работ предваряют длительные обсуждения с жителями, длящиеся подчас не один год. Процессы коммуникации ранее финансировали в основном девелоперы, однако сейчас на это выделяются и государственные средства. Гарантом же процесса обычно выступает мэрия.

Второй реалистичный вариант привлечения частных инвесторов - пристройка дополнительных секций на придомовой территории, и здесь уже включается другой украинский парадокс: у нас собственность на квартиру оторвана от права на землю под домом. Очень мало ОСМД имеют сегодня оформленное владение или аренду земли под домом и придомовой территорией, а это первое необходимое условие, чтобы привлекать инвесторов на строительство достроек.

Что в итоге: в поисках ответственного собственника

Очевидно, что в ближайшей перспективе государство или мэрии «по мановению палочки» не смогут модернизировать все существующие хрущевки, не говоря уж о замене на новые дома. Однако какие бы то ни было преобразования невозможны без участия реальных собственников домов с полноценными правами - и на весь дом (а не только кубометры воздуха в квартире), и на земельный участок под домом, и придомовую территорию.

Только собственник - а в этом случае это сообщество собственников квартир - может привлечь кредит, найти инвестора (чтобы, например, пристроить мансарду или застроить «лишнюю» землю двора), установить правила сбора средств своими силами. Хоть в Киеве уже сейчас немало интересных примеров по реновации старых зданий, реальный процесс обновления хрущевок в городе пока не начался. Моделей реновации старого жилья в мире масса - не мы первые. Стоит начинать.