Власти обещают в ближайшее время решить проблемы защиты прав граждан, пострадавших при строительстве жилой недвижимости. Для жертв так называемых долгостроев в Минрегионе подготовили специальный законопроект "О защите прав пострадавших кредиторов во время строительства жилой недвижимости".

Он призван решить сразу несколько задач: усилить защиту прав граждан, вложивших деньги в стройку; создать механизм достройки проблемных объектов и предотвратить возникновение подобных ситуаций в будущем.
Из разработчиков документа, доктор экономических наук, сотрудник ГП "НИПИ градостроительства", глава правления ООО "Институт пространственного развития" Юрий Манцевич, скоро первый вариант документа будет представлен на суд общественности на сайте министерства.
В Верховной Раде уже есть подобные проекты, например, №7084 и №7128, зарегистрированные в сентябре. Однако, по словам разработчиков нового закона, он в первую очередь должен урегулировать ситуацию, которая уже сложилась по факту. Ведь сегодня существует немало схем, при помощи которых застройщики могут собирать деньги граждан, порою в обход требований закона, что позволяет им уходить от ответственности.
Поэтому закон не будет регулировать вопросы строительства домов за деньги юрлиц или при участии физлиц, где договором предусмотрено не получение жилья, а части прибыли (схемы с фьючерсами, опционами и т. п.). То есть там, где нет материальной ответственности исполнителем договора. Мало того, дома, которые строятся за деньги граждан без нарушения сроков и конфликтов, также не подпадают под действие этого закона.
По данным областных и городских госадминистраций, к 1 октября в перечень проблемных в Украине было включено 119 объектов жилищного строительства. Только в Киеве, по словам начальника управления перспективного развития и координации строительства в КГГА Ларисы Жилик, насчитывается 42 таких жилкомплекса.
"Сегодня нет законодательных механизмов для защиты прав пострадавших граждан, чьи средства привлекались в строительство", - признал замминистра регионального развития, строительства и ЖКХ Украины Лев Парцхаладзе.
Поэтому министерство заказало профильному институту разработать законопроект, который должен защитить права и законные интересы граждан. А также способствовать завершению сооружения долгостроев. Как только документ будет готов, его готовы рассмотреть и доработать в профильном комитете парламента.
"Мы возьмем в работу этот законопроект и можем внести его как комитетский. К нам поступает очень много жалоб от пострадавших инвесторов, но пока мы можем им предложить только стандартный набор советов - не покупать жилье на стадии строительства дома и тому подобное", - заметил зампредседателя Комитета ВР по вопросам строительства, градостроительства и ЖКХ Александр Кодола.
Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда еще 21 ноября 2012 г. определила, что участие физлица в строительстве многоквартирного дома не является инвестицией в понимании закона об инвестдеятельности.
"Формально с тех пор все договоры должны были бы быть пересмотрены. Но этого не случилось. Мы решили прислушаться к решению судебной власти и заменить термин "пострадавший инвестор" "пострадавшим кредитором", что больше соответствуют сути отношений между гражданами и строителями", - рассказал Юрий Манцевич.
Пострадавшими они могут признаваться только в суде, так как в Украине нет процедуры перехода любого объекта в состояние "проблемного". То есть, пока дело не дошло до суда, объект проблемным не считается. А будет считаться долгостроем, если пропущены сроки сдачи. Или если дом сдан, но не пригоден для проживания. Такие случаи, к сожалению, тоже есть.
По словам юристов, значение термина "кредитор" варьируется в разных законах. Так, по закону о банковской деятельности, кредитор - это учреждение с лицензией, которое зарабатывает на выдаче денег под процент. В то же время, согласно Гражданскому или Хозяйственному кодексу, в хозяйственных отношениях кто-то может быть либо кредитором (кому должны деньги), либо дебитором (тот, кто должен деньги).
"Есть еще нормы потребительского кредитования и т. д. Поэтому все будет зависеть от того, что именно напишут в новом законе. Например, что кредитор застройщика - это гражданин, который вложил свои деньги в строительство и должен получить за них квадратные метры жилья, а не деньги с процентами. Либо воспользоваться существующей понятийной базой из других законов", - объяснил ситуацию управляющий партнер, адвокат ЮФ "Можаев и партнеры" Михаил Можаев.
Сейчас инвестиционный договор - это договор об оказании услуг: клиент платит деньги и получает за них построенное жилье. В то же время тот, кто инвестировал деньги в стройку, может продать свое право требования по договору уступки, и здесь фактически нет большой разницы между продажей прав по требованию кредита.
"Поэтому, чтобы не было путаницы с кредиторами в понимании банковского законодательства, лучше избегать термина "кредитор" в данном законопроекте", - считает юрист.
Кроме того, в Конфедерации строителей Украины выступают против внедрения термина "долгострой", толкования которого не дает ни один словарь, так как это сленговое слово.
Все случаи отклонения в выполнении обязательств застройщика перед гражданами могут быть урегулированы двумя путями: в досудебном порядке и в зале суда. В первом случае конфликт считается исчерпанным. Если стороны не смогли договориться, то этот конфликт интересов берется на контроль местным органом власти, а объект признается долгостроем и вносится в специальный список. Будет это госреестр или просто перечень - еще не определено.
"Минюст готов пойти навстречу и включить отдельные разделы в существующие реестры, чтобы отслеживать ситуацию. Но окончательное решение Минюст может дать только после представления законопроекта", - говорит Манцевич.
Роль местных чиновников - не вмешиваться в конфликт, пока объект строится. Но если стройка замерла или дело перешло в суд, они будут искать нового заказчика.
Сейчас любой инвестор тоже может подать в суд, но, как правило, граждане боятся, что могут потерять свои средства, если стройку вообще остановят.
"Даже в суде еще дается шанс прийти к мировому соглашению без каких-либо санкций к застройщику. Либо накладываются санкции: заморозка счетов и далее все процедуры по банкротству через управляющего по санации. Банкротство - это крайний вариант, когда не удалось вывести объект из пропасти. Тогда - аукцион и распродажа имущества в пользу кредиторов", - отметил Юрий Манцевич.
Права и обязанности новых заказчиков и старых исполнителей пока прописаны лишь в общих чертах. Разработчики надеются на помощь в доработке документа со стороны самих застройщиков.
Также предлагается выписать процедуру принудительного прекращения полномочий прежнего застройщика/заказчика и передачи его имущественных прав новому заказчику. При помощи местного самоуправления будет организован конкурс на нового заказчика.
Не менее дискуссионной является норма о возможности достройки объектов за счет средств местного бюджета, если обе стороны (застройщик и местный совет) согласны на это.
"Заказчику нельзя давать право отказаться от своих прав на стройку. Надо делать так, чтобы им невыгодно было так поступать. Например, с каждым годом увеличивать плату за земельный участок", - предложил исполнительный директор Конфедерации строителей Украины (КСУ) Виталий Грусевич.
В КГГА также считают, что нельзя разрешать достраивать за счет местного бюджета и этим провоцировать застройщиков идти по стопам скандального Анатолия Войцеховского.