Сколько готовы платить реальные покупатели за эксклюзивное жилье и часто ли происходят с ним сделки? За каким имуществом выстраиваются очереди? Чем оборачиваются слишком бодрые обзоры рынка недвижимости и что приходится объяснять собственникам жилых объектов в столице Латвии? Читайте откровенное интервью о рижском «бетонном золоте».

Наши коллеги из латвийского журнала m2 и портала varianti.lv поговорили о рижской элитной недвижимости с членом правления компании Vestabalt Лигой Узкалне.

Старая Рига и Тихий центр – именно об этих наиболее популярных местах размещения эксклюзивного жилья. Об этом имуществе часто любят говорить с придыханием: купить могут немногие, а те, кто могут, – делают это очень обдуманно и тщательно изучая предложения.

Впрочем, интерес к теме «Что же происходит в центре?» проявляют даже те, кто покупать и не собирается. Однако наша собеседница еще в начале беседы шутливо заметила: «Вроде бы, говорить слишком много тут и не о чем. В центре Риги каждый месяц покупают в среднем чуть более 100 квартир, на Старый город и Тихий центр из них приходится менее 10%. Чаще продаются по три – пять квартир. Фигурирующие в этих сделках суммы отличаются от тех, что были до осени 2014 года, с началом которой минимальная стоимость латвийского ВНЖ, который обеспечивает покупка недвижимости, возросла до 250 000 евро». И все же разговор у нас получился довольно объемным.

Поработав с базой данных Cenu banka, varianti.lv выяснил, что в 2017 году, с 1 января и вплоть до последних чисел апреля (на момент написания статьи имелись сведения только за этот период), в центре Риги официально было зарегистрировано 19 сделок с квартирами, стоимость квадратного метра в которых превышала 2 500 евро. Максимум в 4 607 евро за кв. м пришелся на продажу в новостройке на ул. Стрелниеку, 7.

Попытка оценить масштаб рынка через призму общей стоимости покупки-продажи дала такой результат: за тот же период за рижские квартиры официально заплатили свыше 250 000 евро 15 раз. Самая высокая цена – 1,25 млн евро – была отдана за квартиру на ул. Аусекля, 4.

Проектов, в которых дорогие сделки в этом году носили не единичный характер, оказалось немного: дома на ул. Стрелниеку, 7, ул. Элизабетес, 22, ул. Дзирнаву, 81, ул. Алфреда Калниня, 6, и ул. Бривибас, 46. Вот, пожалуй, и все.

– Интерес к элитному жилью нельзя сравнить с тем, что наблюдался три-четыре года назад. Это – бесспорно. Возможно, такого массового интереса никогда больше и не будет, – без попыток приукрасить действительность рассказывает Лига Узкалне. – Тем не менее, у элитного жилья всегда есть свой покупатель: этот сегмент спрашивали и будут спрашивать, им будут интересоваться. Нынешние клиенты заключают договоры покупки исключительно в том случае, если цена адекватная и соответствует качеству предлагаемого товара.

При относительно большом предложении квартир в центре Риги, подходящих под категорию идеальной элиты, – очень мало.

Как среди недавно построенных, так и среди скоро сдающихся в эксплуатацию проектов. Сегодня мало сделать шикарную входную группу или предложить великолепно украшенный фасад. Нынешний клиент элитного сегмента просит, чтобы в жилье был учтен большой комплекс вопросов, начиная с логичной и продуманной планировки – привлекательной для повседневного проживания, наличия всех необходимых коммуникаций, эстетичных и приятных видов из окон во все стороны от дома, и заканчивая тем, кто будет заниматься обслуживанием дома и сколько это будет стоить в будущем, и так далее. Можно говорить, что сегодняшний покупатель стал более образованным, больше внимания обращает на то, что покупает.

– И какие деньги, по вашему мнению, сегодня готовы платить за такое «идеальное» элитное жилье потенциальные покупатели?

– В условиях нынешнего спроса и настроений реальных покупателей можно говорить о 4 000 - 5 500 евро за кв. м. Но анализ рынка показывает, что таких продаж – мало, в том числе и потому, что в Тихом центре и Старой Риге нет продукта, соответствующего высокой цене абсолютно по всем критериям.

Замечу, что Старый город в последнее время практически перестали спрашивать клиенты, рассматривающие центр как место для постоянного проживания. Предложений о продаже в нем больше, чем покупателей.

За Старой Ригой все устойчивее закрепляется репутация туристического, а значит, шумного места. Домовладельцы все чаще выбирают такую тактику: оставляют себе коммерческие помещения первых этажей, а верхние, имеющие жилые функции, стараются продать кому-то. Либо меняют их функциональное назначение, например, обустраивают в них апарт-отель.

– Тем не менее, строительство новых проектов, которые заказчики позиционируют как элитные, продолжается. Пусть не в Старой Риге, а в центре в целом.

– Да, продолжается, и это радует. К сожалению, не всем застройщикам удается довести первоначальную идею своего проекта до конца. Случается, им приходится, в силу не зависящих от них причин, отказываться от главной «изюминки» и каких-то атрибутов, позволяющих относить проект к категории элитных.

Свой след оставляют и государственные структуры: согласовываешь все необходимые для реализации проекта документы в обязательных государственных институциях, а цены на строительство и рынок стремительно меняются, и первоначально планируемый бюджет становится недостаточным для реализации проекта.
 

Очень интересно будет посмотреть на то, как реализуются те новые проекты, которые сейчас находятся на стадии проектирования, на то, каким будет конечный продукт.

Мне кажется неправильной практика, когда кто-то распространяет информацию о том, что все распродано по начальным высоким ценам, а официального подтверждения тому – нет.

Прочитав о якобы хороших продажах, клиенты начинают звонить нам и недоумевать: почему вы говорите, что нужно снижать цены, чтобы продать? Мол, в обзорах рынка цены растут и многие говорят о замечательных продажах в центре. Приходится море времени тратить на то, чтобы объяснить реальную ситуацию: центр – разный. И те люди, которые смотрят элиту, выбирают адекватную цену.
 

По 4 000 евро за кв. м квартиры в пустом доме – не продать.

В Тихом центре или Старой Риге сделки происходят, если появляется какой-то разумный дисконт. Цены элитного сегмента все еще корректируются вниз. Так называемый массовый спрос в центре носит совершенно иной географический и ценовой характер.

– И какой именно?

– Бюджетный и сильно ограниченный. Большинство клиентов спрашивают дальний центр, маленькие по площади квартиры и без ремонта. Берут их, чтобы простенько отремонтировать и потом сдавать в аренду. Чаще всего такие сделки проходят на улицах Кр. Валдемара, Тербатас, Кр. Барона и Блауманя.

Покупают описанное выше жилье, требующее вложений, при стоимости до 1 500 евро за кв. м. Подобный вид бизнеса в первую очередь практикуют местные. Среди клиентов, обращающихся к нам за помощью в выборе имущества в центре Риги, на местных приходится свыше 60% всех запросов. Таким способом они решают вопрос о сбережении и приумножении своих средств.
 

В Старой Риге и Тихом центре местные клиенты в основном тратят 100 000-150 000 евро. Ясно, что на эксклюзив за такие средства рассчитывать не приходится.

Говоря о настроениях рынка, замечу, что с трудом продаются большие (площадью 250 кв. м и выше) квартиры даже в хорошо реновированных домах. Расходы на их содержание велики, и клиенты оценивают разумность столь просторных площадей, даже если те предлагаются в центре дешевле 1 400 евро за кв. м. Большое внимание уделяется и налогу на недвижимость.

Если рассуждать о центре и его верхнем сегменте, то более-менее массовый спрос в нем обозначу так: это квартиры до 80-100 кв. м, в домах с нормальным техническим состоянием, с новыми коммуникациями и ценой 2 200-2 500 евро за кв. м.

Действительно большой спрос в центре столицы Латвии фиксируется на домовладения и участки для застройки в стратегических местах. Купить и продать хотят многие.

– Так в чем загвоздка?

– Как всегда, в финансовой составляющей. В Тихом центре есть пустые участки, например, на ул. Рупниецибас, Стрелниеку и Элизабетес. Те, кто торгует ими, высчитывают продажную цену исходя из максимальной возможной интенсивности здешней застройки, базируясь на показателях строительства и первых красочных эскизах проекта.
 
И просят от 400 евро за кв. м и выше. Инвестор же готов платить 250 евро за кв. м, редко – 300.

Он-то понимает, что в действительности сможет сделать и как будет развивать проект. Из практики вижу, что за требующие полной реконструкции домовладения на таких улицах, как Антонияс или Аусекля, продавцы желают получить 1 000-1 200 евро за кв. м, покупатели готовы платить 500-600 евро за кв. м.

Ошибка многих продавцов как элитных квартир, так и домовладений в том, что, определяя свою цену, они часто ориентируются на то, что какой-то сосед или конкурент предлагал свое имущество по такой-то цене.

Часто в заблуждение по поводу ценообразования их вводят и посредники, желающие угодить клиенту и соглашающиеся торговать по заведомо завышенным ценам. Все это искажает рынок и мешает заключению реальных сделок. В любой продаже главное – это спрос, на что готов идти покупатель.

– Коммерческие помещения в Тихом центре и Старой Риге вызывают интерес?

– Огромный, особенно если сданы в аренду и имеют четкий денежный поток. Цены покупки таких объектов разнятся сильно даже в одном месте: на противоположных сторонах улицы могут различаться на 20%.

В Старой Риге на ул. Калькю, Вальню или Шкюню есть и по 6 000 евро за кв. м. Эта цена обоснована и может быть дороже. Так, рядом с Домской площадью есть помещения, которые сдаются и по 45-50 евро за кв. м. Если их собственники пожелают продать, то могут просить и 6 000 евро за кв. м. Хотя на непопулярных у туристов улицах имеются витринные помещения без арендаторов, которые давно не могут продать и по ценам менее 1 500 евро за кв. м.
 

Перспективы рынка коммерческой недвижимости центра Риги мне видятся хорошими.

Сейчас к нам начинают активно обращаться международные инвестиционные фонды. Они ищут объекты с рентабельностью 7-8% годовых. Представители этих фондов готовы инвестировать в латвийскую недвижимость несколько десятков миллионов евро. Вначале в коммерческий сегмент, потом, если все будет идти хорошо, – и в жилой. И это означает, что инвесторы не относятся к числу спекулятивных. Они видят хорошую перспективу у нашего рынка и готовы здесь оставаться на 7–10 лет.

Возвращаясь к тенденциям продаж домовладений и участков под застройку в Тихом центре Риги: активность в этом сегменте во многом зависит от стабильности цены на рынке. Еще года три назад все собственники были готовы сидеть на цене и отказывались снижать ее на большие домовладения, теперь идут на скидки. И в конце конечная цена оказывается сопоставима с настоящей ценностью.
 

Есть примеры, когда объекты, первоначально выставлявшиеся по 6 млн евро, получают предложения менее 2 млн евро и собственники готовы начинать переговоры.

Как только продажные цены опускаются до упомянутых 600 евро за кв. м, к такому имуществу появляется интерес. Часть покупателей при этом ориентируется не на быструю продажу, а превращает свою собственность в полноценный доходный объект.

Возвращаются бизнесмены, желающие развивать свою недвижимость в долгосрочном плане. Есть примеры, когда инвесторы высказывают желание переделать пустующие здания в бюро открытого типа или в качественные новые спа-центры. Это означает, что появляются игроки, которые ищут иное – не жилое – применение домовладениям. И это правильно.

Все это идет на пользу Риге. Столица Латвии с каждым годом становится все более международным городом – и airBaltic расширяет сеть своих маршрутов и перевозит все большее количество пассажиров, и скоростная железнодорожная магистраль Rail Baltic скоро начнет строится.

Наша недвижимость должна отвечать интересу этой аудитории и становиться еще более привлекательной для инвестирования. Чтобы у бизнесменов возникало желание строить больше объектов, имеющих смысловую бизнес-нагрузку и обеспечивающих хороший уровень доходности.