В этом году рынок столичного жилья приблизился к своему дну – появились квартиры по ценам 12-летней давности: $500-600 за кв. м. На «первичике» такие цифры достигались за счет беспрецедентных по размерам скидок и акций, объявленных застройщиками, на «вторичке» – благодаря готовности продавцов к очень большому торгу.

К концу года квартиры на вторичном рынке могут просесть еще на 15-20%, прогнозируют эксперты. На «первичке» дальнейшего удешевления не ожидается: многие застройщики, по их собственному признанию, уже сегодня приблизились к грани рентабельности.

Цену сформировал курс

На первичном рынке жилой недвижимости столицы в течение нынешнего года наблюдалась парадоксальная ситуация. В гривнях цены существенно выросли, в долларовом же эквиваленте, напротив, снизились. Это спровоцировало небывалый покупательский ажиотаж – на рынок вышли инвесторы, использующие недвижимость как инструмент сбережения накоплений, спекулянты, а также те, кто давно намеревался приобрести жилье, однако не имел необходимой суммы.

В начале весны, когда курс валюты откатился до 24-26 грн за доллар, в отделах продаж новостроек достаточно резко наступило затишье. Нуждающиеся в улучшении жилищных условий оперативно заключили сделки еще в феврале-марте, на пике высокого курса доллара, а кто не успел – остался ждать новых курсовых скачков. Инвесторы и спекулянты покинули рынок.
Очень низкая покупательская активность во многих компаниях стала особенно заметной в мае. «Такого провального мая, как в этом году, я еще не помню», – констатировал глава правления ХК «Киевгорстрой» Игорь Кушнир.

Чтобы привлечь покупателей, застройщики запустили массовые программы лояльности, объявили многочисленные скидки и акции. В отдельных случаях размер скидок доходил до беспрецедентных 40%, констатирует директор City Development Solutions Ярослава Чапко. В результате застройщики приучили покупателей приобретать квартиры (вне зависимости от их класса) «на распродажах», отмечает эксперт.

В целом с учетом роста цен и последующих скидок за первое полугодие средняя цена жилья эконом-класса в гривнах на первичном рынке выросла на 33%, сообщает City Development Solutions. Комфорт-класс подорожал почти на 16%, бизнес-класс – на 25%, премиум – на 13%. В июле цены фактически остались на этом же уровне.

Сейчас средняя цена эконом-класса составляет 18,8 тыс. грн (или $830) за кв. м, комфорт-класса – 22,2 тыс. грн (или $1000) за кв. м, в бизнес-классе – 32,6 тыс. грн (или $1435) за кв. м. Премиум-класс продается по средней цене 51,1 тыс. грн ($2259) за кв.м.

Прогноз: «спячка» и обвал

Рынок «первички», на котором сейчас приостановлено действие большинства дисконтных программ, на ближайший месяц уйдет в сезонную спячку, считает старший консультант City Development Solutions Виктория Погасий.

«К началу активного делового сезона застройщики возобновят стимулирующие акции и скидки, однако их размеры уже не будут такими высокими, как этой весной», – прогнозирует специалист. В результате цены на рынке «первички» останутся в нынешнем коридоре, однако за счет того, что размер скидок будет меньшим, фактические цены на квартиры будут более высокими, чем в первом полугодии.

Количество активных стройплощадок в столице не сократится, однако выход на рынок новых объектов будет минимальным, прогнозируют эксперты. Это смогут себе позволить только крупные компании. Полное оздоровление рынка и его активизация произойдут лишь во втором квартале будущего года, считает начальник управления по реализации объектов строительства ПСГ «Ковальская» Дмитрий Плосконос.

В то же время рынок «вторички» в краткосрочной перспективе ожидает существенный спад или даже обвал, считает Александр Рубанов.

«Цены рухнут из-за большого наплыва предложения», – поясняет эксперт.

На рынок выйдут залоговые банковские квартиры, а также жилье большой площади, которое киевляне будут пытаться продать из-за дороговизны обслуживания в связи с ростом цен на ЖКУ, считает специалист.