Рынок недвижимости можно сравнить с весами: на одной чаше стоят рыночные саморегуляторы — спрос, предложение и конкуренция, на другой — государственные меры — законы, налогообложение и льготы. Попеременно перевешивает то одна чаша, то другая, но обе они стремятся к равновесию. Как только одна чаша весов сильно перевешивает над другой, случается кризис на рынке недвижимости.

Спрос, предложение и конкуренция, относящиеся к саморегуляторам,— это естественные явления на рынке, тесно меду собой связанные. Например, цены на новостройки зависят и от спроса (выше спрос — выше цены), и от предложения (при дефиците объектов цены также растут) и от конкуренции (застройщики ориентируются на конкурентов и не могут повысить цены значительно больше, чтобы не потерять покупателей).

Здоровый рынок — это рынок, на котором спрос уравновешен с предложением, и много конкурирующих между собой строительных компаний. Больной рынок — это рынок, где либо слишком много нераспроданных домов, которые никто не покупает, либо, наоборот, наблюдается нехватка жилья вкупе с взвинченными ценами и отсутствием рынка ипотечного кредитования. «Лечением» и «поддержанием здоровья» рынка занимаются меры государственного регулирования. Именно эти меры способствуют тому, чтобы не возник кризис на рынке недвижимости.

Пример здорового рынка — Германия. В этой стране всё в меру: цены растут, но при этом нет пузыря; строительство жилья идет полным ходом, но нет излишка пустующих объектов; дома и квартиры распродаются в течение нескольких недель, увеличиваются объемы кредитования. Образец не совсем здорового рынка — Испания. В этой стране пустуют сотни тысяч домов (есть даже «города-призраки»), цены понижаются уже семь лет подряд, рынок строительства стагнирует, и объекты долго остаются в подвешенном состоянии, прежде чем их покупают.

Причина, по которой между рынками существует столь большая пропасть,— в том, что один из них жестко регулировался, а другой — нет. До 2008 года в Испании полным ходом шло почти ничем не контролируемое строительство, кредиты выдавались всем желающим, порой даже без первоначального взноса, цены стремительно росли. В результате, рынок перегрелся настолько, что пузырь лопнул, и последствия ощущаются до сих пор: за последние годы цены на жилье понизились в среднем примерно на 40 %. Германия, напротив, спокойно пережила последние годы, и, хотя рынок нагревался, правительство не допустило образования пузыря.

Рынок недвижимости подвержен циклам. Рынки недвижимости Испании и Германии находятся на разных стадиях цикла. Первая фаза — оживление: после того, как пройдено дно, предложение всё еще избыточно, но цены и арендные ставки перестают падать, потому что спрос уже начинает расти. Вторая фаза — расширение: спрос растет всё больше и больше, появляется потребность в новых объектах, избыток предложения исчезает, растут цены и арендные ставки. Третья фаза — избыточное предложение: предложение растет быстрее спроса, рост цен замедляется. Наконец, четвертая фаза — это спад. После рынок снова возвращается к первой фазе, замыкая цикл. Сегодня то, что наблюдается на рынке Испании, похоже на первую фазу — «оживление», поскольку многие эксперты говорят о том, что период дна пройден. В Германии — вторая фаза, «расширение». Все рынки неизбежно проходят все четыре фазы, но как резко происходит рост и падение, зависит от механизмов регулирования. Именно они способны смягчить удары от падения и обеспечить комфортный рост.

 

Государственные механизмы

 

«Это основной принцип мироздания: одна реакция вызывает другую реакцию, противоположную и равную по силе».

«V» значит Вендетта

Как бы ни были распространены методы рыночного саморегулирования, и как бы ни была велика доля частного сектора в экономике, государство всегда выступает ключевым фактором экономического развития. А состояние экономики зеркально отражается на строительном секторе и рынке недвижимости в целом. Невмешательство государства в инвестиционно-строительную сферу оборачивается серьезными проблемами в экономике. «Рынок девелопмента напрямую связан с развитием финансовой и банковской системы. Стоимость денег, сила банков, стабильность экономики, нормативно-правовые акты и инструменты регулирования — всё это очень сильно сказывается на активности рынка недвижимости»,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.

Хороший пример того, как государство держит рынок в ежовых рукавицах, сдерживая чрезмерный рост цен и не допуская обвала,— это ситуация в Китае. С 2000 по 2008 годы в КНР стремительно росли цены на недвижимость. В Шанхае, например, цены взлетели на 121 %. Рост был вызван дешевыми кредитами и низкими процентными ставками по ипотеке. В 2011 году правительство ввело меры для охлаждения перегретого рынка. В частности, был увеличен размер первоначального взноса, были введены ограничения на покупку недвижимости во многих регионах (в Шанхае и Гуанчжоу можно купить не более двух квартир), были введены налоги на недвижимость. Охладительные меры помогли остановить рост цен, и даже началось оседание рынка недвижимости. По данным Национального бюро статистики, в декабре 2014 цены на новое жилье в 68 городах Китая понизились на 4,3 % в годовом исчислении. Чтобы недвижимость не начала стремительно терять в стоимости, во второй половине 2014 года правительство объявило о мерах по ослаблению ограничений. Вторичные покупатели смогут рассчитывать на более низкие процентные ставки, которые раньше были доступны только тем, кто покупает жилье впервые. Ипотекой смогут воспользоваться те, кто собирается купить третий объект недвижимости — раньше действовал запрет. Таким образом, китайское правительство умело маневрирует рынком, давая ему то кнут, то пряник.

Есть три группы методов государственного регулирования: правовые, экономические и административные.

Правовые методы  — это законодательные акты и нормативное регулирование. Например, во Франции трудно получить разрешение на строительство. Этот вопрос регулируется местными властями на основании плана развития территорий (plan local d’urbanisme, PLU), который есть в каждой коммуне. Нельзя возводить объекты, которые не соответствуют стратегии развития, описанной в PLU. В плане развития фигурирует коэффициент занятости земель (coefficient d’occupation des sols, COS), который определяет максимально допустимый процент застройки по отношению к площади земельного участка. Площадь жилого дома нельзя увеличить больше, чем позволяет COS.

«Такие регламенты, как COS, есть практически везде, вопрос в том, насколько они жесткие по объему строительства, соблюдаются ли они и насколько просто их менять. На „правильных“ рынках нормы жесткие, строить много нельзя и изменить назначение земли и объем строительства очень трудно. С другой стороны, государство может ослаблять контроль, если цены и активность девелоперов идут вниз. Например, во Франции власти идут навстречу инвесторам и тенденция такая, что сейчас COS изменить легче, чем пять лет назад»,— говорит Георгий Качмазов.

Другой пример — ограничение роста цен. В Германии по закону строительным компаниям запрещено корректировать цены по мере того, как меняется конъюнктура. Цены фиксируются на полтора года вперед и не меняются. А в России, например, квартиры в строящемся здании могут значительно расти в стоимости по мере реализации проекта.

Однако есть и обратная сторона: усиление правительственного регулирования может привести к увеличению временных и финансовых затрат на получение разрешительной документации на строительство. Это, в свою очередь, может стать фактором, приводящим к кризису на рынке недвижимости. Неопределенность, связанная с новыми нормами, а также временные и финансовые затраты на выполнение этих норм, представляют собой риски для девелоперов. «Охлаждению рынка может способствовать ограничение комиссионных сборов для брокеров. В ОАЭ установлен максимальный размер комиссии — 2 %, и это защищает рынок от перегрева, так как таким образом снижается активность брокеров»,— говорит Георгий Качмазов.

К экономическим методам относятся, например, регулирование ставки, облегчение условий по ипотеке, введение налоговых стимулов и прочее. Есть меры, которые делают невыгодными спекуляции на перепродаже недвижимости в краткосрочной перспективе. Одна из таких мер — высокий налог на прирост капитала. При продаже недвижимости через небольшой промежуток времени после покупки нужно уплатить налог по ставке до 48 % от разницы между первоначальной ценой покупки и ценой продажи. Налог уменьшается со временем, но полностью исчезает только через 22 года после покупки. Государство может принять меры, чтобы стимулировать покупателей первичной недвижимости. Во Франции таким стимулом служит закон Дюфло: часть стоимости купленных квартир компенсируется за счет налоговых вычетов. Если французский гражданин покупает квартиру на первичном рынке и обязуется сдавать ее в аренду в течение 9 лет, то он может вычесть до 18 % ее стоимости из подоходного налога за этот период. Кроме того, покупатели нового жилья во Франции на два года освобождаются от налога на недвижимость (taxe foncière). Кроме того, для французов, впервые покупающих новую недвижимость для постоянного проживания, предусмотрена программа ипотечного кредитования с нулевой процентной ставкой (prêt à taux zéro, PTZ).

«Регулирование стоимости ипотеки и критериев выдачи кредита — это государственный и банковский инструмент, который влияет на активность покупателей. Например, очень льготные условия выдачи ипотечных кредитов были одной из причин жесточайшего экономического кризиса в США в 2008 году»,— говорит Георгий Качмазов.

Административные меры  — это инфраструктурное обеспечение деятельности на рынке недвижимости (учет объектов, регистрация прав на имущество и сделок с ним, лицензирование профессиональной деятельности).

Государство занимается планированием объемов строительства. Исходя из демографической ситуации на том или ином рынке, задается планка — сколько объектов нужно возвести за год, и строительные компании получают заказы. Например, в Великобритании строится около 120 тыс. единиц жилья в год, однако с учетом роста населения нужно строить примерно 200 тыс. Такие данные позволяют понять, есть ли на рынке дефицит предложения. Демографические данные также помогают предсказать, какие объекты строить и где. Так, по прогнозам ООН, к 2050 году число пожилых граждан в США достигнет 86 млн человек. Это означает рекордную потребность престарелых людей в жилье. Аналитики выяснили, что американцы, выходящие на пенсию, чаще всего выбирают особняки на территории районов с застройкой курортного типа, где есть площадки для игры в гольф, фитнес-центры, условия для занятий бегом и плаванием. Следовательно, застройщикам нужно будет больше возводить курортных коттеджных поселков и уютных зеленых районов, ориентированных на пешеходов, районов с малоэтажными многоквартирными домами. Используются также данные переписи, по которым можно понять, где население растет быстрее — в городах или пригородах, и соответственно понять, какие объекты пользуются большим спросом — многоквартирные здания или дома на одну семью.

 

Примеры государственных методов регулирования рынка

 

Для охлаждения рынка	Для нагревания рынка
Антиспекулятивные налоги (налоги на пустующую недвижимость, повышение гербовых сборов, повышение налогов на покупку и перепродажу)	Понижение налоговых ставок и отмена налогов на недвижимость
Ограничения на покупку (запрет покупать второй или третий объекты, запрет на покупку иностранцами)	Снятие ограничений на покупку. Создание программ выдачи ВНЖ за инвестиции в недвижимость
Ужесточение условий по ипотеке (повышение процентных ставок, повышение первоначального взноса)	Смягчение условий по ипотеке (понижение первоначального взноса, введение льготных кредитов с нулевой процентной ставкой)
Сложные бюрократические процедуры для получения разрешения на строительство	Облегчение процедуры выдачи разрешительных документов
Ограничение роста цен и арендных ставок
Ограничение комиссий брокеров
Жесткое лицензирование профессиональной деятельности застройщиков и агентов недвижимости