Иностранцам понравились цены на украинские квартиры, и они взялись их скупать. Сделали следующий шаг на рынок недвижимости. Недавно консалтинговая компания Cushman&Wakefield сообщила об интересе зарубежных инвесторов к недооцененным украинским офисам, складам и торговым центрам. И покупки квартир в принципе напрашивались, так что, когда нерезиденты стали их брать, никто не удивился. Но риелторы сразу уточнили - берут самое ликвидное жилье.

«Иностранцы с этого года стали больше интересоваться украинскими квартирами. Увеличилось количество запросов и просмотров. Но пока они все же больше арендуют жилье, присматриваясь к потенциально интересным объектам», - рассказал председатель правления Киевского городского объединения Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСН(р)У) Владислав Кулишенко.

Кто покупает

Пока доля таких покупателей, по словам экспертов, невелика - не более 3 % от общего числа сделок. Прежде всего, это люди с украинским корнями, иностранные бизнесмены или средний менеджмент иностранных компаний. Последние либо сами приобретают жилье, либо делают это за счет предприятия.

Еще одна немногочисленная категория покупателей - иностранные студенты, которые учатся в технических и медуниверситетах Киева, Харькова, Днепра, Львова, Ужгорода и Одессы. Они на время учебы покупают небольшие квартиры или жилье с большим количеством комнат сразу на несколько человек.

Кроме тех, кому на время работы или учебы надо жить в Украине, становится все больше желающих получать инвестиционный доход от покупки квартиры, которую можно сдавать в аренду.

«Цена аренды квартир растет, а цены на жилье падают», - объяснил их логику президент Союза специалистов по недвижимости Украины Виктор Несин.

Например, по данным портала Address.ua, средняя цена аренды квартиры в Киеве составила 567 долл., что на 3,5 % выше, чем в феврале. Агентство недвижимости «Благовест» сообщает о росте затрат на аренду в апреле сразу на 30 %, на основе данных по 150 сделкам, половина из которых пришлась на 1-2-комнатные квартиры.

При этом, по словам вице-президента Лиги экспертов Украины Андрея Гусельникова, в прошлом году цены в валюте на квартиры на вторичном рынке упали в среднем на 9 %. В этом году возможно будет спад на уровне 5 %, если не будет форс-мажоров.

Однако увеличение числа инвесторов из-за границы сдерживается особенностями украинского рынка недвижимости.
Что берут

Максимальную выгоду дают инвестиции в строительство на начальном этапе, когда квадратный метр может стоить и 500 долл., а на вторичном рынке Киева цены стартуют с 800 долл. при средней цене свыше 1 тыс. долл. Но здесь очень высоки риски, связанные со сроками сдачи объекта и необходимость делать ремонт в пустой «коробке».

«Минимальный - это 200 долл. за квадрат, а средняя цена 400 долл. Плюс в новостройках, как правило большие площади квартир, что влияет на общую смету. Что в результате делает новое жилье сопоставимым по цене с предложением на вторичном рынке», - отметил Несин.

По словам экспертов, в последние годы отмечается повышенный спрос на относительно новое жилье (не старше 10 лет), так как у старого жилого фонда исчерпывается эксплуатационный ресурс.

Более старое жилье (хрущевки и прочие дома советской постройки) берут в основном приезжие (чтобы относительно дешево закрепиться в столице) или киевляне, которым надо расселиться из одной большой квартиры в несколько квартир поменьше.

«В основном старые квартиры берут люди средних лет. Те, кому до 30 лет, хотят новое», - уточнил Владислав Кулишенко.

По словам председателя правления Союза консультантов по недвижимости Ивана Кудояра, покупатели пожилой вторички - это особый контингент. Во-первых, те, кто боится скандалов с застройщиком (типа Войцеховского). Во-вторых, они верят, что старое жилье строили лучше, чем сейчас. Разумеется, речь не идет о панельных хрущевках.

«Например, сталинки пользуются популярностью у некоторых иностранцев. Но только те, что расположены в центре Киева. Так как этот актив можно сдать или продать дороже», - заметил Кудояр.

Еще больший интерес представляют к дореволюционным домам после реконструкции. Но иностранцы не понимают привычек наших людей, например, отгораживать тамбуры и складывать там вещи.

«У нас был случай, когда иностранцы, требующие простора, готовы были купить обе квартиры, выходящие в общий тамбур, чтобы убрать оттуда шкафы и ящики для обуви. Но хозяин второй квартиры не согласился, так как он ее сдает арендаторам», - рассказал Владислав Кулишенко.

Кроме того, для них главной трудностью является необходимость двойной конвертации валюты: сначала в гривны для оформления покупки по безналу (на специально открытом счете), а затем - обратно в доллары или евро, так как на вторичном рынке 99 % продавцов жилья требуют валюту, а не гривну.

Еще эксперты выделяют несколько тенденций на вторичном рынке жилья:

    стало продаваться меньше объектов;
    появился спрос на небольшие двухкомнатные квартиры по цене примерно в 40 тыс. долл.;
    берут квартиры на более высоких этажах, чтобы быть подальше от пыли и смога плюс, по возможности обеспечить красивый вид. Например, за вид на реку готовы платить на 10 % дороже.

При этом квартира, которую выставляют, например, за 30 тыс. долл., реально продается на 5-10 % дешевле. А в элитном сегменте скидки могут достигать и 15-20 %. Примерно столько же могут сбросить, если нужно продать жилье быстро.
По словам Виктора Несина, сейчас на рынке время покупателя, который фактически сравнивает скидки при подборе квартиры в одной ценовой категории. Но прежде всего оценивается не цена, а место, где затем подбирается жилье в рамках имеющегося бюджета.