В результате финансовой несостоятельности отдельных заемщиков банки
сегодня становятся собственниками жилых и коммерческих объектов,
полученных за долги. Однако работа с недвижимостью – не профильная
деятельность банка, пишет SV Development.
Как в этом случае распорядиться заложенным имуществом? Банки не находят
способов реализовать подобные объекты, чем отягащают свои кредитніе
портфели, пишет UA Banker.
Не
так давно в Украине появились рекламные баннеры с заманчивой надписью
крупными буквами «Кредиты на покупку жилья». Казалось бы, в условиях,
когда ипотека как таковая перестала существовать, о каких кредитах на
покупку жилья может идти речь?
Как выяснилось, банк инициатор
этой рекламной кампании не предоставляет ипотеку как таковую, а готов
выдавать средства только на краткосрочные жилищные кредиты – займы
сроком на 3-5 лет под 18-21% годовых в зависимости от размера
первоначального взноса. Но с одним условием: кредиты выдаются только
под жилье, находящееся в собственности банка.
Как пояснили
специалисты кредитной организации, с наступлением финансовых сложностей
у отдельных заемщиков в собственность банка отошли необеспеченные
залоги. Банку такая недвижимость не нужна, поэтому он вышел с
инициативой продать этот залог, в том числе и путем кредитования.
Вообще
банковские структуры стараются не ставить на баланс подобные активы
(заложенное имущество), иначе ухудшается структура баланса банка,
понадобится формировать резервы и начислять налоги, что негативно
повлияет на капитал.
У этой ситуации с залогами есть другая
сторона: главный риск в реализации заложенного имущества – нестабильная
стоимость залога, которая снижается с течением времени. Вновь выдавать
кредиты под заложенную недвижимость рискованно вдвойне – заложенная
квартира может оказаться значительно дешевле суммы выданного на нее
кредита.
Поэтому банки не спешат избавляться от отошедшего к
ним имущества и предпочитают искать другие выходы. Если сегодня и
происходят продажи заложенного имущества, то это лишь эпизодические
сделки.
Кредитовать покупку заложенной недвижимости могут
позволить себе в основном небольшие, региональные банки. Использовать
этот механизм крупным структурам значительно сложнее.
В
развитых странах банки нередко создают дочерние компании для управления
непрофильными активами. Дочерняя управляющая компания получает
непрофильные активы и кредит, которым гасит обязательства
неплатежеспособного заемщика.
В итоге банк имеет на балансе
хороший актив (в виде этой управляющей компании) и хороший кредит (этой
самой компании) и ему не нужно создавать большие резервы. Если
непрофильными активами управляет не сам банк, а его специализированная
организация, это позитивно воспринимается инвесторами, рейтинговыми
агентствами и аудиторами.
В апреле текущего года подобную
дочернюю компанию создал и Альфа-Банк. Как рассказал в ходе своей
онлайн-конференции председатель правления Альфа-Банка Рушан Хвесюк,
«сейчас некоторые залоги переходят к нам в собственность, но если мы и
получаем какой-то актив – это вынужденная ситуация, к которой
приходится прибегать только в самом крайнем случае. Затем нужно
продавать залоги, так как это предусмотрено кредитными соглашениями.
Но
учитывая, что в условиях кризиса хорошую цену получить невозможно, нами
было принято решение создать специальное управление, которое будет
работать с активами.
Мы уверены, что рано или поздно кризис
закончится, и тогда мы сможем выгодно продать большую часть этих
непрофильных активов. Эффективное управление активами, качественная
работа по вопросам распоряжения приобретенным имуществом – одна из
наших важнейших обязанностей, ведь таким образом мы возвращаем банку те
деньги, за которыми завтра придут наши вкладчики».
Действительно,
сейчас у многих банков появляются непрофильные активы в виде жилых и
коммерческих объектов, но активной продажи банками заложенной
недвижимости не наблюдается.
Пока нет такой масштабной проблемы
с «плохими» кредитами, чтобы они занимали значительную долю на
банковских балансах. Плюс к тому продавать залоги, которые были взяты в
докризисный период, по сегодняшней рыночной стоимости и, более того, по
ликвидационной цене банкам совсем не выгодно.
Тем более
что в настоящей ситуации стагнации спроса на рынке недвижимости продать
любую недвижимость, заложенную или незаложенную, достаточно сложно.