Настроения на рынке жилой недвижимости

Общая площадь принятого в эксплуатацию жилья в Украине в первом полугодии уменьшилась поч­ти на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2017-го. При этом объемы ввода в эксплуатацию жилой недвижимости в Киеве снизились на 64%. Также в первом полугодии отмечается снижение числа зарегистрированных домов.

По данным "Ситиконсалт Кепи­талс Компани", около 30% столичных новостроек, по которым на рынке есть актуальные предложения, находятся в стадии введенных в эксплуатацию. То есть не все квартиры были проданы до завершения строительства. В бизнес-классе доля таких домов меньше — около 25%. После стремительных темпов роста строительства и увеличения объемов строительных работ в 2016 и 2017 гг. такие тенденции немного настораживают.

Впрочем, девелоперы не видят причин для волнения. "Для застройщиков показательный период — это конец года, а не первое полугодие, — отмечает владелец девелоперской компании "Акрополь", член совета директоров КСУ Дмитрий Войцех. — Думаю, что по итогам года никаких статистических падений не будет".

По его мнению, снижение ввода в эксплуатацию объясняется тем, что в прошлом году был значительный рост этого показателя, многие компании сдали дома, а сейчас работают над новыми проектами. В целом, считает эксперт, в 2018 г. в строительстве продолжаются умеренно оптимистичные тенденции прошлого года.

Цены будут расти

По данным "Ситиконсалт Кепиталс Компани", с февраля цены на квартиры в новостройках немного снизились. Вероятнее всего, это произошло вследствие снижения курса доллара США к гривне. Средняя цена вернулась к январскому уровню только к концу лета.

В числе факторов, которые повлияли на это, — небольшое сокращение количества предложений в эконом-классе, проседание курса гривни, восстановление спроса после периода отпусков.

В "Киевгорстрое" объясняют увеличение стоимости жилья в новостройках ростом цен на стройматериалы, комплектующие, топливо, энергоносители, повышением оплаты работы строителей. "С начала года в среднем цены выросли на 25%, — констатирует директор департамента продаж и маркетинга ЧАО "ХК "Киевгорстрой" Татьяна Маркова. — Поэтому, подойдя практически впритык к прибыльности, многие застройщики, и мы в том числе, поднимаем цены на квартиры".

По данным холдинга, в целом на сегодняшний день себестоимость строительства увеличилась на 25% и квадратный метр вырос в цене на 25%. Такая тенденция сохранится и в дальнейшем, уверена Татьяна Маркова.

По словам директора департамента по маркетингу "Ситиконсалт Кепиталс Компани" Ольги Момчилович, драйверами повышения цен могут стать валютные колебания, сезонное повышение активности потенциальных покупателей, продолжающийся переток спроса в сегмент более качественного жилья.

"Среди других факторов, влияющих на цену как в одну, так и в другую сторону, можно назвать доступность кредитов, рост реальных доходов населения, развитие сферы альтернативного капиталовложения. Вполне возможно, уровень роста цен по сравнению с серединой зимы прошлого года составит 3–4%", — добавляет она.

В пригороде Киева в среднесрочной перспективе цена на жилье в новостройках вырастет на 5–10% из-за новых требований по этажности жилых комплексов, считают в "Акрополе". "Поэтому, если планируете покупку жилья под Киевом, это лучше сделать до конца года", — советует Дмитрий Войцех.

По мнению заместителя директора по коммерческим вопросам компании "ИСК ОБРИЙ" Олеси Перчак, период курсовых скачков благоприятен для покупателей, откладывающих средства на квартиру в валюте. "Поскольку в бюджетных новостройках цена квадратного метра сформирована в гривне, и девелоперы оперативно не реагируют повышением цен на падение курса гривни", — объясняет она.

В ближайшие полгода, по ее словам, стоит ожидать повышения до 15%. К факторам, которые дают основания прогнозировать подорожание в сегменте новостроек, кроме выше упомянутых, эксперт добавляет также предстоящие президентские выборы в марте 2019 г.

"Покупатели стремятся перед выборами куда-то вложить свои деньги, и самый надежный способ — вложить их в недвижимость. Думаю, что к концу зимы стоит ожидать всплеска спроса и незначительного роста цены", — прогнозирует Олеся Перчак. В Royal House ожидают с августа до конца года рост цен на рынке первички на уровне 5% при условии сохранения уровня роста экономики страны не ниже нынешнего.

Покупательная способность

По информации девелоперских компаний, спрос на квартиры в новостройках по-прежнему высокий. "Потребитель принял ситуацию в стране и более спокойно расстается со значительной суммой денег, которую ранее хранил в банках, на депозитах, в валюте или под матрасом", — говорит директор по продажам и маркетингу Royal House Руслана Грабко.

Также она отмечает, что развитие банковского кредитования первичной недвижимости дает возможность более уверенно смотреть в будущее и покупать квартиры с большей площадью.

Еще один вывод эксперта — покупатель готов платить немалые деньги за продуманный до мелочей и качественный продукт. В компании "Киевгорстрой" уверены, что столичные застройщики смогут продать не только построенные квадратные метры, но и те, которые в планах.

"Пока банковская система будет отвоевывать назад потерянное в период кризиса доверие, люди будут хранить деньги либо дома, либо вкладывать их в квадратные метры", — отмечает Татьяна Маркова.

К тому же это хороший способ инвестировать деньги: доходность от перепродажи квартиры в готовом доме, если она была куплена на этапе котлована, составляет порядка 25–40%. В готовых домах холдинга практически не остается свободных квартир. По-прежнему самым высоким спросом пользуется жилье эконом- и комфорт-класса.

Самые ходовые — однокомнатные квартиры, практически впритык к ним идут "двушки", их в основном покупают для себя. Спрос на жилье бизнес-класса остается стабильным уже многие годы.

По словам Татьяны Марковой, в большинстве случаев покупка совершается при 100%-ной оплате, именно тогда застройщик привлекает наибольшей скидкой, а если к тому же операция происходит на этапе котлована, то и очень привлекательной ценой. По показателям этого года около 15% квартир покупают с помощью ипотеки.

В "ИСК ОБРИЙ" приятно удивлены покупательской активностью летом, несмотря на то, что этот период считается наименее активным сезоном в сфере недвижимости. Так, количество сделок возросло в сравнении с прошлым летом в среднем на 23%. Способствовали покупательской активности девальвация гривни и маркетинговые программы стимулирования спроса девелоперов.

Настроения в сегменте

Среди тенденций 2018 г. эксперты выделяют рост спроса на жилье небольших площадей, но с продуманной эргономикой внутреннего пространства. По словам Олеси Перчак, сегодня в сегменте жилья комфорт- и эконом-класса наблюдается смещение спроса в пользу более комфортных планировок однокомнатных квартир площадью 36–40 кв. м.

При этом покупатели отдают предпочтение квартирам с европланировкой, когда гостиная объединена с кухонной зоной и есть отдельная спальня. Покупатель все чаще выбирает проекты с развитой внутренней инфраструктурой, а девелоперы развивают еще одну тенденцию — предоставление дополнительных сервисов для инвесторов: помощь в оформлении квартиры, паркинг и т. д.

В то же время малометражные квартиры занимают довольно объемный сегмент: в ближнем пригороде Киева и области доля доступного готового однокомнатного жилья в новостройках — 11%, по Киеву — около 6%. В строящемся жилье, которое будет вводиться в эксплуатацию в ближайшие два года, — соответственно 10–11 и 8%. Доля смартов среди однокомнатных квартир, ввод которых запланирован на 2020–2021 гг., составляет уже 16%.

Еще одна тенденция пригорода — жесткая конкуренция за потребителя между классами эконом и комфорт, которые занимают около 90% рынка нового жилья. "Сейчас выигрывает жилье класса комфорт. Так, например, год назад доли на рынке распределялись таким образом: 50% — эконом, 40% — комфорт. Сегодня — с точностью до наоборот", — рассказывает Ольга Момчилович. Доля бизнес-класса в Киеве и области — около 10%, в то время как предложений жилья класса элит в области практически нет.

Глеб Шемовнев
Пресс-секретарь корпорации «Укрбуд»

В последние два-три года покупательская способность на рынке недвижимости Киева сохраняется на одном уровне. Вкратце его можно охарактеризовать как умеренный, поскольку далеко не всем финансовое положение в не самое простое для Украины время позволяет купить новое жилье.

За счет этого год за годом формируется огромная доля отложенного спроса со стороны людей, которые мечтают о квартире в новостройке, но не могут обзавестись ей здесь и сейчас.

Новых тенденций в плане покупательских предпочтений пока тоже не наметилось. Как и в предыдущие годы, наибольшей популярностью у клиентов пользуются одно- и двухкомнатные квартиры небольшой площади в жилых комплексах комфорт-класса.

При этом цена квадратного метра с начала года тоже изменилась незначительно. На столичном рынке аналитики фиксируют повышение, но совсем небольшое - на уровне 4-5,5%.

На стоимость недвижимости в нынешнем году влияли в основном традиционные факторы - это размер зарплат строителей, цена материалов и комплектующих, тарифы на коммунальные ресурсы, отчасти курс иностранных валют. От него тоже зависит стоимость энергоносителей, а еще горюче-смазочных и строительных материалов, не говоря уже о продукции иностранного производства, у которой не всегда есть качественные отечественные аналоги.

Так как удерживать рост цен с каждым месяцем девелоперам становится все сложнее - тем более при подорожании иностранных валют, - до конца осени на столичном рынке однозначно стоит ждать повышения стоимости квадратного метра в новостройке. Насколько именно вырастет цена, однозначно сказать сложно. Но участники рынка предполагают, что рост может достичь 10-15%.

Поэтому сейчас, особенно при наличии заманчивых скидок и акций, может быть лучшее время для выгодной покупки недвижимости. Если курс иностранных валют будет расти заметно, то можно ожидать увеличения доли сделок со 100%-ной оплатой жилья, находящегося на начальных этапах строительства.

В таких домах девелоперы предлагают максимально низкую цену квадратного метра. А по мере приближения к окончанию строительства стоимость, как известно, поэтапно повышается.

Поэтому для тех людей, которые имеют накопления в гривне, покупка недвижимости становится эффективным способом сохранить свои деньги от обесценивания. И даже больше - заработать на своей инвестиции путем дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, когда дом будет достроен.

Но здесь очень важно учитывать риски, с которыми сопряжена любая инвестиция. А потому стоит доверять свои деньги только тем строительным компаниям, у которых хватит сил, ресурсов и порядочности закончить начатое и выполнить свои обязательства перед клиентами.

Учитывая острую конкуренцию на рынке, девелоперы привлекают клиента, стараясь предложить ему при примерно той же цене больше, чем другие. А это и более современная архитектура домов, и красивый дизайн внутренних помещений, и новые подходы к обеспечению безопасности жильцов, благоустройству окружающей территории, созданию собственной инфраструктуры, это применение новых энергоэффективных технологий и цифровых решений, и многое-многое другое.

Главное, что однозначный победитель в этой борьбе всегда один - покупатель, который в результате получает более комфортное пространство для жизни.