Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам жилого комплекса RiverStone

В этом году количество квартир, проданных на первичном рынке, превысит количество сделок на «вторичке». Такого за время независимости Украины не было. Обычно особой популярностью у покупателей пользовалось старое жилье. Тенденция усугубилась в 2009-2010 годах, когда застройщики срывали сроки сдачи в эксплуатацию и оптимизировали расходы. Тем самым строители подорвали доверие потенциальных покупателей. Прошлый год стал переломным. На двух рынках совершили примерно одинаковое количество транзакций. Почему так случилось? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо оглянуться назад.

С 2012 года с рынка недвижимости ушли банки. Единичные кредиты, которые выдавали финансовые учреждения, стали недоступны либо из-за высоких процентных ставок, либо высоких требований риск-менеджмента к заемщикам. К началу 2014 года кредиты исчезли как класс. В «хорошие годы» большое количество сделок, до 80%, совершалось с привлечением заемных средств. На фоне падения спроса застройщики не могли позволить себе потерять покупателей. Поэтому они частично взяли на себя функции банков и начали активно внедрять собственные программы кредитования.

В итоге сегодня вторичный рынок недвижимости претендует только на немедленную оплату (в момент сделки), а «первичка» же в своем арсенале имеет огромное количество вариантов оплаты, в том числе и для уже построенного жилья. Отсрочка оплаты даже на 10 дней бывает решающим фактором.

В большинстве случаев рассрочка предоставляется до ввода в эксплуатацию, но все чаще встречаются рассрочки на два, три года, а то и на пять лет. Сегодня можно купить квартиру в рассрочку на короткий период (до 6 месяцев) без графика платежей. Например, в RiverStone оплачивается 20% стоимости квартиры, остаток – через пять месяцев — после ввода в эксплуатацию.

В этом году распределение сделок между рынками может приблизиться к 30% на 70% не в пользу «вторички». И этому, в том числе, способствовали весенние курсовые колебания. Напомним, 5 февраля НБУ отпустил гривну в свободное плавание, что привело к резкому удорожанию доллара. Многие украинцы поспешили обезопасить свои сбережения и вложить деньги в недвижимость. Однако на вторичном рынке они столкнулись с тем, что старое жилье подорожало соизмеримо с долларом. Почему? Потому что вторичный рынок жилья полностью ориентируется на валюту. Да, были попытки переориентировать рынок на гривну, но дело ничем не кончилось. В большинстве случаев владельцы квартир на вторичном рынке имеют альтернативу. Например, могут подождать с продажей или сдать квартиру в аренду. Застройщик за редким исключением такого выбора не имеет и поэтому быстрее реагирует на спрос. Еще несколько лет назад все строители привязывали стоимость квартир к доллару. Теперь порядка 70% предложения на первичном рынке формируется в гривне.

Таким образом застройщики ушли от рыночной цены, формирующейся стабильно высоким спросом на недвижимость по формуле «себестоимость плюс». Поэтому на резкий скачок курса цены на первичном рынке недвижимости отреагировали менее бурно, чем на «вторичке». Что и привело к переходу покупателей на рынок новостроек.

Напомним, что в структуре себестоимости квадратного метра жилья в новых домах от курса валюты напрямую зависит 15-30%.

А как же цена? Самый большой спад цен на вторичном рынке показывают квартиры в старом и ветхом жилье. Так, панельные за последний год подешевели в среднем на 30%  за один квадратный метр. Жилье же в добротных домах – «сталинках» – за тот же период просело всего на 10% за один квадратный метр. В домах, построенных позже 2000 года, цены снизились на 20%

Застройщики оказались более гибкими в плане ценообразования — с конца декабря прошлого года снизили цену в долларовом эквиваленте на 37%.