Объемы ввода жилой недвижимости в Украине упали чуть ли не на треть. Временное явление или тенденция? Интересуемся у экспертов

Общая площадь принятого в эксплуатацию жилья в I полугодии 2018-го уменьшилась на 29,2% по сравнению с таким же периодом прошлого года, – говорится в сводке Госстата. Это при том, что в первом квартале даже зафиксировали незначительный прирост объемов строительства по сравнению с январем-мартом 2017-го. Следовательно, пик падения пришелся на апрель-июнь.

Правда, в региональном разрезе ситуация неоднозначная. К примеру, темпы возведения жилья в пяти областях наоборот выросли. Больше всего – в Херсонской (в 2,4 раза – до 36,7 тысяч квадратных метров) и на Харьковщине (в 1,6 раза – до 202 тысяч «квадратов»).

Зато бывшие лидеры – Киев, Киевская и Львовская области – теряют позиции. К примеру, объемы ввода в эксплуатацию жилой недвижимости в столице снизились на 64%. Но в абсолютных цифрах Киев, как и раньше, намного опережает другие регионы страны. С начала года в городе ввели в эксплуатацию 334 тысячи квадратных метров жилья (это более 10% общеукраинского показателя).

В целом же в первом полугодии в эксплуатацию введено более 37300 квартир и одноквартирных домов: 27 тысяч – в городах и чуть более 10 тысяч – в сельской местности.

При этом объем освоенных на строительстве средств наоборот – несколько вырос. Причина – перманентное повышение стоимости строительных работ (примерно 20% в год). Это связано с подорожанием стройматериалов, ростом затрат застройщиков на заработную плату, транспорт, горючее, электроэнергию.
Віце-прем'єр-міністр - міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Геннадій Зубко (праворуч) та його заступник Лев Парцхаладзе під час презентації нововведень і змін до Державних будівельних норм щодо містобудування / Фото: Павло Багмут
Вице-премьер-министр - министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Геннадий Зубко (справа) и его заместитель Лев Парцхаладзе на презентации нововведений и изменений в Государственных строительных норм по градостроительству / Фото: Павел Багмут

Как рассказал заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Лев Парцхаладзе, за первое полугодие в Украине выполнено строительных работ на 48 миллиардов гривень (это почти на 3% больше, чем за такой же период в прошлом году). Больше всего средств освоили на стройплощадках Киева (11 млрд грн), Одесской (5,7 млрд грн), Днепропетровской и Харьковской областей (по 5 млрд грн).

Напомню, после падения в 2014-2015 годах (причем, довольно незначительного по сравнению с другими отраслями экономики), в 2016-2017-м темпы строительства в Украине стремительно росли. К примеру, в прошлом году объемы строительных работ по сравнению с 2016-м увеличились на 20,9%. Стоимость выполненных работ возросла на 17,5 миллиардов гривен. И вот опять – «откат»...

Усиление контроля в строительстве: палка о двух концах?

«Особых поводов для беспокойства нынешняя ситуация, считаю, не вызывает. Темпы строительства, если и сократились за последние несколько месяцев, то несущественно, – отмечает в комментарии Укринформу старший научный сотрудник Института экономических исследований и политических консультаций Василий Кравчук. – Другое дело – снижение числа зарегистрированных домов. Ведь значительная часть нового жилого фонда – объекты частного строительства очень болезненно реагирует на любые изменения государством «правил игры» в этой сфере: упрощение или усложнение процедур регистрации и приема в эксплуатацию. В периоды ослабления так называемой «амнистии» происходит бум узаконивания объектов жилищного строительства, в частности, и возведенных гораздо раньше (как это было в 2012-2013-м годах). Когда же соответствующие процедуры усложняют, люди откладывают регистрацию на более «благоприятный» период», – говорит эксперт.

Кстати, в этом году в Украине либерализировали требования к строительству дачных домов. Теперь их разрешили строить на участках по собственным проектам. Государственная архитектурно-строительная инспекция выдает разрешения на строительство без экспертизы, утверждения проекта сооружения и безвозмездно. Это уже принесло результат: по данным Госстата, на фоне общего сокращения объемов ввода в эксплуатацию жилья, число зарегистрированных дачных и садовых домов возросло. В первом полугодии узаконили почти 200 тысяч квадратных метров таких объектов, что на 7,4% больше по сравнению с соответствующим периодом прошлого года.

Ни один ЖК Киева не соответствует строительным нормам

Зато изменения государственных строительных норм при строительстве многоквартирных объектов и коммерческой недвижимости привели к более пристальному вниманию со стороны работников Госархстройинспекции – как при утверждении проектов, так и при вводе в эксплуатацию.

Бывший заместитель главного архитектора Киева, независимый эксперт в области градостроительства Виктор Глеба рад, что государство хотя бы немного усилило контроль в этой сфере:

«Чем меньше недобросовестным застройщикам удастся «протащить» объектов, возведенных с нарушениями, тем меньше рисков для жизни и здоровья украинцев будет в будущем. Вы только представьте: ни один жилой комплекс в Киеве не соответствует на 100% государственным строительным нормам! Везде есть отклонения: по уровню благоустройства, соответствию лифтового оборудования, обустройству лестничных маршей, качеству перекрытий... Усиление требований и контроля, конечно же, влияет на статистику. То же касается объектов нежилой недвижимости с повышенными рисками при эксплуатации. Как показали инициированные правительством проверки торгово-развлекательных центров, 130 таких объектов по стране – в плохом состоянии, 33 вообще рекомендовали закрыть», – напомнил эксперт.

Какое же строительство без «откатов»?
Президент Всеукраїнської спілки виробників будівельних матеріалів Іван Салій / Фото: Констянтин Ковпак
Президент Всеукраинского союза производителей строительных материалов Иван Салий / Фото: Константин Ковпак

Президент Всеукраинского союза производителей строительных материалов Иван Салий согласен, что контроль качества строительства действительно должен быть особенно тщательным, поскольку речь идет о жизни людей. При этом он обращает внимание, что очень часто за, казалось бы, «благородной» целью прячутся очередные ловушки для застройщиков, от которых под предлогом самого мизерного нарушения (а найти, к чему придраться, можно всегда) требуют взятки, «отката».

По словам Ивана Салия, вопрос влияния на строительство «коррупционной составляющей» лидеры отрасли в этом месяце обсуждали на совещании у вице-премьера Геннадия Зубко. В частности, застройщики обратили внимание на такие проблемы:

    Градостроительные условия и ограничения ранее получали быстро и бесплатно. Теперь такие «долларовые» условия, что многие не хотят строить, не понимая, за что платить на входе.
    Поразительная дерзость монополии на подключение к сетям энергоснабжения: построй и отдай в собственность частным монополистам.
    Получение разрешения на строительство – опять поборы, начать его невозможно...
    Ввод объектов в эксплуатацию – раньше благодарили и устраивали торжества, теперь плати... около 8 долларов с одного квадратного метра...

Зато если застройщику удается пройти через все круги «бюрократически-коррупционного ада», то, по словам Ивана Салия, находится много желающих присвоить себе чужие заслуги:

«Как свидетельствует статистика, 51,7% жилья, вводимого в эксплуатацию, – одноквартирные дома. А спросите: сколько государство, местные власти, районные и областные администрации построили такого жилья? Ноль. Ну, может, несколько тысяч метров на всю страну (к примеру, для детских домов семейного типа). Остальные же строит обычный украинец, частный инвестор. А государство отчитывается... То же касается и многоэтажной застройки – 99,7 объектов финансирует население. А средства, которые предоставляются из бюджета на программы софинансирования, мизерны. Но без стимулирования отрасли с привлечением возможностей банковской системы восстановления темпов строительства после нынешнего обвала вообще невозможно», – объясняет Иван Салий.

Миллионы бесквартирных. А спрос на жилье падает...

Отсутствие финансирования, по мнению экспертов, и привело к нынешнему падению спроса на новое жилье (не потому, что украинцам не нужны квартиры, а потому, что семьи не имеют средств на приобретение таких необходимых помещений). О стоимости банковских кредитов, которые с годами становятся удавкой для тысяч украинских семей, мы прекрасно знаем...

«Рынок перенасыщен и законными, и незаконными застройками. К примеру, в Киеве едва ли не половина недавно построенной жилой недвижимости пустует, – констатирует Виктор Глеба, – Проедьте вечером по кварталам многоэтажной застройки, посмотрите, сколько окон светится... будете неприятно поражены: большинство домов полупусты. Тем временем тысячи семей нуждаются в улучшении жилищных условий».

Эксперты напоминают о так называемом «мультипликационном эффекте» – вложенные в сооружение новых объектов средства стимулируют развитие не только строительной, но и ряда смежных отраслей – производства стройматериалов, мебели, транспорта, энергообеспечения, сферы обслуживания и ЖКХ.

Зато сейчас имеем обратный эффект – сокращение объемов жилищного строительства привело к снижению показателей в сфере производства стройматериалов: изготовление керамического кирпича в июне упало на 9%, блоков из цемента – на 12, бетона – на 5, цемента – на 4, керамической плитки – также на 4%.

Строительная отрасль – один из потенциальных лидеров по привлечению инвестиций (в том числе, иностранных). В частности, по данным КП «Киевское инвестиционное агентство», в 2014-2017 годах в строительный комплекс столицы удалось объединить свыше 2 миллиарда гривень инвестиционных средств. Подписаны 26 инвестсоглашений, по условиям подавляющего большинства которых частные инвесторы взяли на себя расходы по сооружению и модернизации инфраструктурных объектов.

«Но это – «капля в море», – говорит Иван Салий, Строительство в ведущих европейских странах – это 10-12% ВВП. У нас – в лучшем случае 2-3% ВВП. Если мы ежегодно строим на 3 миллиарда евро, то Польша – на 48, а Германия – на 300 миллиардов евро! Из экономического кризиса страны выходят через инвестиции и капитальные затраты. Когда в строительстве – стагнация, «стагнирует» и промышленность», – предостерегает Иван Салий.

Чтобы завершать обзор на негативной ноте, еще одна цифра: на фоне падения в жилищном строительстве, в июле в Украине существенно выросли объемы строительства инженерных сооружений (в том числе и высокотехнологичных) – более 26%. А это – также важная отрасль для капиталовложений. Так, может, свет в конце «строительного тоннеля» все-таки есть?