В первом полугодии застройщики увеличили продажи помещений на первых этажах жилых домов примерно на 20-22 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Оживление наблюдается последние полтора года и связано с улучшением потребительских настроений, появлением крупных комплексов на 20-25 тыс. человек. Собственники парикмахерских, ритейлеры и рестораторы готовы открывать свои объекты на первых этажах новостроек. Соответственно, цены на такие помещения выросли.

Рынок растет. Коммерческие помещения, расположенные на первых этажах новостроек, пользуются повышенным спросом. Официальной статистики на этом рынке нет. Но, по оценкам ведущего специалиста по недвижимости консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого, в первом полугодии в Киеве продается от 50 до 70 таких объектов в месяц. За этот период продажи помещений в City One Development выросли на 20 %, а в «Укрбуде» – на 22 % по сравнению с январем-июнем прошлого года.
Пока пик продаж в этом году приходится на май-июнь, после чего последовал традиционный спад – сезонность на рынке коммерческой недвижимости ощущается намного сильнее, чем на рынке жилья, рассказывает пресс-секретарь корпорации «Укрбуд» Глеб Шемовнев.

«Продажи коммерческих помещений на первых этажах новостроек упали в 2009 году и до 2017 года практически не росли. Именно поэтому некоторые застройщики сокращали их число в существующих проектах. Интерес к ним вырос во второй половине 2017 года, когда количество сделок увеличилось примерно вдвое по сравнению с январем-июнем 2016 года», – рассказывает директор по маркетингу и продажам ЖК RiverStone Ангелина Деревлева. По ее словам, в построенных домах ЖК RiverStone уже проданы все помещения. В новых, строящихся сейчас домах количество коммерческих помещений будет увеличено.

«Наш ЖК находится на начальном этапе строительства – недавно завершились фундаментные работы по первой очереди домов. Но уже сейчас мы наблюдаем высокую заинтересованность коммерческими помещениями, причем наиболее активный интерес именно в контексте покупки. Несколько раз даже поступало предложение купить наш новый отдел продаж», – говорит начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park Александр Панфилов.

Под коммерческие помещения сдают даже обычные квартиры. «Многие люди, не регистрируя сделку официально, сдают квартиры просто под офисы, пользуясь тем, что арендные ставки под офисы выше, чем под жилье. Но это – незаконно, к тому же – доставляет неудобства жильцам дома. Однако, так как ответственность за эти действия законодательно не предусмотрена, такие факты существуют», – отмечает основатель управляющей компании «Затишна оселя» Диана Гранцева.

С чем связан рост продаж? Одна из причин наблюдаемой активности – увеличение той группы покупателей, для которых покупка «первички» – это инвестиция с целью перепродажи или сдачи в аренду, и которые раньше покупали для этого квартиры, рассказывает Глеб Шемовнев.

«Для многих из них, чтобы получать доход от коммерческой недвижимости, нужно вложить в квадратный метр меньше дополнительных средств, чем при ремонте квартиры. Ведь зачастую новый владелец или арендатор все равно будет переделывать все под свой формат. Еще одна причина – постепенное возвращение части бизнеса из больших торговых центров в стрит-ритейл», – рассказывает он. Последние несколько лет ритейлеры сталкиваются с нехваткой помещений для открытия своих торговых точек. Поэтому они охотно открывают «магазины у дома» на первых этажах жилых комплексов.

Менеджер по связям с общественностью девелоперской компании City One Development Галина Мартыненко считает, что рост продаж может быть связан со стабилизацией гривны сейчас и возможным будущим ростом в связи с грядущими выборами. Также влияет фактор «наполнения» комплекса – как жильцами, так и другими объектами инфраструктуры.

«Жилой комплекс становится более привлекательным по мере его заселения и наполненности, что и вызывает определенный импульс для захода того или иного субъекта. К примеру, после ввода в эксплуатацию первой очереди нового жилого комплекса в Новосёлках, значительно выросло количество заключенных сделок», – добавляет директор по развитию компании NOVBUD Вячеслав Павлов.

Все больше проектов – это объекты формата «город в городе», строящиеся на неосвоенных ранее территориях, а значит вся торговая, социальная, офисная инфраструктура в этих жилых комплексах строится с нуля, говорит Александр Панфилов. Комплексы рассчитаны на 20-25 тыс. человек. «А если такие объекты расположены недалеко от магистралей, первая линия коммерческих помещений может рассчитывать также и на активный транзитный трафик. Все это делает коммерческие площади в новостройках очень привлекательными для развития бизнеса», – говорит он.

Еще одна причина – стабилизация экономической ситуации и рост потребительских настроений. По данным исследования компании GFK Ukraine, в июне по сравнению с маем потребительские настроения выросли на 2,7 пункта – до 65,6 (максимум – 200), а по сравнению с июнем прошлого года – на 6,2 пункта.

Больше всего вырос индекс текущего личного материального состояния, который по сравнению с маем увеличился на 8,8 пункта, до 59,6. Аналитики GfK Ukraine отмечают, что реальные доходы населения постепенно растут.

Кто покупает помещения? Как правило – это сфера услуг, ориентированная на тот микрорайон, в котором расположено помещение, рассказывает Mind основатель Investment Development Property (IDP) Игорь Черненко. Самыми ходовыми, по его словам, в этом сегменте являются объекты площадью от 50 до 120 кв. м. Сделки по покупке таких помещений осуществляют исключительно уже ставшие на ноги предприниматели для ведения собственного малого и/или среднего бизнеса, говорит эксперт.

«Как правило, большинство компаний арендуют помещения под офисы, магазины, отделения банков на первых этажах новостроек. Это привлекательные локации, поскольку они хорошего качества – с ремонтом, новыми коммуникациями и гарантированным потоком покупателей. Поэтому весь бизнес ориентируется на потребности местной аудитории», – рассказывает Игорь Черненко. Галина Мартыненко говорит, что среди основных требований к помещениям – наличие входной группы, удобной парковки, ухоженность территории, удобный подъезд, безопасность. Важным фактором является и социальный статус жильцов.

Что происходит с ценами? По итогам первого полугодия 2018 года средняя стоимость коммерческих помещений в зависимости от площади и месторасположения объекта в структуре жилого комплекса пригорода составляет от 550 до 1500 долл., говорит Вячеслав Павлов. Для сравнения: в марте цены на аналогичные помещения варьировались от 450 до 1300 долл. В Киеве цены на такие объекты в среднем на 30 % выше. Ангелина Деревлева уточняет, что за полтора года недвижимость подорожала в среднем на 40 %.

До конца этого года, по прогнозам девелоперов, ситуация не изменится. Новый всплеск продаж может наблюдаться осенью: количество желающих развивать свой бизнес постоянно увеличивается.