Статус таунхаусов до сих пор неоднозначен ‒ их строят и продают либо как обособленные секции, либо как квартиры в многоквартирном доме. Об особенностях покупки таких объектов рассказал старший юрист ЮФ "Антика" Василий Шеретько

Перечень документов, необходимых при оформлении сделки купли-продажи таунхауса будет зависеть от ряда факторов, одним из которых является статус конкретного объекта недвижимого имущества.

До сих пор законодательством не урегулированы особенности строительства таких объектов жилого фонда как таунхаусы. В этой связи существует несколько вариантов их оформления и дальнейшей продажи застройщиком, а именно, как квартиры в многоквартирном доме, или же как обособленной секции (части) дома.

И в первом и во втором случае покупатель приобретает право собственности на отдельный объект недвижимости. В то же время, если в случае покупки обособленной секции дома покупатель получает и соответствующие права на землю (в зависимости от того, на каком праве участок принадлежал застройщику), то в случае с покупкой квартиры, вопрос о получении участка в личную собственность или пользование не стоит, так как в соответствии с действующим законодательством права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, могут принадлежать на праве общей совместной собственности собственникам квартир и нежилых помещений в таком многоквартирном доме в случае государственной регистрации таких прав.

Итак, при приобретении таунхауса, оформленного как обособленная секция дома, существенными условиями договора купли-продажи такого объекта будут, в частности, информация о размере и кадастровом номере земельного участка, права на который переходят в связи с переходом права собственности на объект недвижимого имущества (таунхаус). При оформлении сделки нотариус в обязательном порядке запросит извлечение из Государственного земельного кадастра в отношении земельного участка и правоустанавливающие документы на землю (Государственный акт на землю и/или извлечение из Государственного реестра вещных прав). Отсюда, одним из необходимых документов при оформлении сделки купли-продажи таунхауса (как обособленной части дома) являются правоустанавливающие документы на землю (Государственный акт, договор аренды и/или извлечение из Государственного реестра вещных прав), на которой расположен таунхаус.

В то же время, в случае покупки таунхауса, оформленного как квартира, желательно запросить у продавца (застройщика) копию правоустанавливающих документов на землю. Однако, в данной ситуации предоставление или не предоставление таких документов с юридической точки зрения не влияют на возможность заключения сделки купли-продажи.

Следует отметить, что вышеописанные особенности не являются единственными в своем роде и перечень документов, необходимых при оформлении сделки купли-продажи таунхаусов будет также зависеть от ряда других факторов, в частности, от этапа, на котором приобретается объект. К слову, если приобретается объект на этапе строительства, перечень документов будет в т. ч. зависеть от выбранной застройщиком схемы привлечения денежных средств (заключение договоров о совместной деятельности, договоров купли-продажи имущественных прав и др.).

В данном случае, говоря о купле-продаже таунхауса, мы подразумеваем, что объект построен и принят в эксплуатацию.

Условно перечень документов можно разделить на документы, необходимые для оформления сделки купли-продажи и документы, которые целесообразно запросить и проверить перед покупкой.

Обязательные документы:

    Правоустанавливающие документы на объект и (в отдельных случаях) на землю;
    Технический паспорт объекта;
    Документы продавца (если продавец физлицо, как правило – это паспорт и ИНН, если продавец юрлицо – выписка из ЕГР, протокол о назначении директора, устав, доверенность на представителя (опционально), другие документы по запросу государственного регистратора или нотариуса);
    Справка о составе семьи или зарегистрированных в объекте лицах (не нужна, если право собственности на объект регистрируется впервые);
    Экспертная оценка объекта (в случае продажи таунхауса, как обособленной части дома, дополнительно понадобится экспертная оценка земельного участка под объектом);
    Если продавец состоит в браке – нотариальное согласие второго из супругов на отчуждение объекта.

К документам, которые целесообразно проверить перед покупкой, относятся:

    Документы, подтверждающие принятие объекта в эксплуатацию (для подобного рода объектов таким документом является декларация, зарегистрированная соответствующим органом архитектурно-строительного контроля);
    Технические условия (ТУ) на подключение коммуникаций (газ, электричество, вода, канализация), акты выполнения ТУ, договора на подключение соответствующих коммуникаций с организациями, оказывающими соответствующие услуги;
    Правоустанавливающие документы на землю (в случае покупки таунхауса, оформленного как квартира).

Акцентируем внимание на том, что вышеуказанные перечни документов не стоит воспринимать как исчерпывающие, так как в зависимости от конкретной ситуации (например, избранная застройщиком схема привлечения денежных средств) они могут изменяться и/или дополняться.

Отдельное внимание необходимо обратить на то, как именно проектировался, строился и принимался в эксплуатацию объект, единым массивом, или разделенный на обособленные части (таунхаусы). Данный аспект имеет огромное практическое значение, ведь до недавнего времени, при попытках ввода в эксплуатацию подобных объектов в виде отдельных частей (таунхаусов) на практике возникали ряд трудностей, в связи с чем, объекты принимались единым массивом, а дальнейшая их продажа осуществлялась как определенная (1/2, 1/3 и т.п.) часть целого объекта. Следствием такой продажи является то, что у покупателей возникает право общей частичной собственности на объект.

В свою очередь, реализация прав собственника в отношении объекта права общей частичной собственности имеет определенные особенности. Одной из самых важных является возможность продажи собственником принадлежащей ему части только после письменного уведомления остальных сособственников о своем намерении в отношении такой продажи с указанием цены и других условий во исполнение предписаний закона, регламентирующих так называемое преимущественное право купли.

Дело в том, что в случае продажи части в праве совместной частичной собственности, сособственник имеет преимущественное перед другими лицами право на покупку такой части по объявленной продавцом цене и на других, равных условиях.

Продавец имеет право продать принадлежащую ему часть третьим лицам в случае, если другие сособственники отказались от реализации своего преимущественного права или не реализовали такое право в течении одного месяца со дня получения ими уведомления продавца. Следует отметить, что на практике может возникнуть ряд нюансов, связанных с подтверждением факта уведомления сособственников, место пребывания которых продавцу неизвестно.

В то же время, следствием невыполнения продавцом предписаний закона об обязательном уведомлении может стать предъявление сособственником иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Необходимо отметить, что вышеописанные ограничения не распространяются на случаи иного (нежели купля-продажа) отчуждения объекта права общей частичной собственности.

На данный же момент все чаще встречаются случаи строительства и ввода в эксплуатацию объектов отдельными блоками (таунхаусами), расположенными на смежных (выделенных) земельных участках, что, на наш взгляд, является положительной и правильной практикой.