Согласно действующему украинскому законодательству, а именно “Государственным строительным нормам”, утвержденным Госкомитетом по строительству и архитектуре, минимальная площадь однокомнатной квартиры не должна составлять менее 30 кв. м.

А smart-квартиры, мини-квартиры, квартиры-студии или гостинки, которые последние годы так прочно укрепились на рынке жилья – понятия условные, и такие определения в законодательстве отсутствуют.

Тем не менее, сегодня на рынке Харькова (как, впрочем, и других городах Украины) застройщики предлагают мини-квартиры от 11 кв. м.

Как показывает практика, ГАСК часто закрывает глаза на площади квартир, которые занижены по сравнению с требованиями. А застройщики обходят эту норму, проектируя все таким образом, чтобы метраж отдельных помещений квартиры суммарно соответствовал положениям ГСН.

Но в последнее время эксперты рынка говорят о том, что тренд с гостинками уже на исходе. И если несколько лет назад появление такого жилья произвело настоящий фурор (удобно, компактно, доступно, современно), то сегодня к нему относятся более критично. Многие застройщики и вовсе отходят от этого формата – совершенно по разным причинам.

ТРЕНД НА ИСХОДЕ

Многие застройщики уже постепенно начали отходить от такого типа жилья. Например "Воробьевы горы", которые переключились на полноценные квартиры и сейчас реализуют проект "Золотые Ключи" в районе Клочковской. Или застройщик ЖК "Карамель", который в скором времени презентует новый дом в Сокольниках. Как рассказал СтройОбзору директор компании, которая осуществляет маркетинговое сопровождение этого проекта, Иван Гуськов, застройщики отходят от формата гостинок, в частности, опираясь и на емкость рынка.  

"Первопроходцы в Харькове были "Воробьевы горы", следом за этим строить такое жилье начали все, кому не лень. Начиная от мелких инвесторов, которые увидели старенькое здание и, с помощью реконструкции, решили из пяти квартир сделать 10. Емкость рынка, на мой взгляд, достаточно большая. И прежде всего это объясняется нашей экономикой, которая оставляет желать лучшего. Реальные доходы граждан не растут, ипотека очень дорогая, но спрос на жилье есть – люди создают семьи, рожают детей и им надо где-то жить", - отмечает эксперт.

КОРМУШКА ДЛЯ ИНВЕСТОРА

По словам Ивана Гуськова, 60% покупателей гостинок – это инвесторы. Покупатели, которые приобретают такие квартиры для себя – это те, кто просто не может позволить себе приобрести полноценное жилье.

Как уже писал СтройОбзор, если сравнивать Харьков со столицей, то среди имеющихся предложений по малометражному жилью на сайте объявлений OLX, в Киеве гостинок перепродают больше. На момент просмотра предложений по покупке, по Киеву было 117 предложений жилья в новостройках, в то время, как по Харькову – всего 11.

Тем не менее, здесь есть свои особенности. Если объявления по Харькову – это в основном объявления, что называется "чистая перепродажа", то объявления по Киеву – это в основном предложения непосредственно от самих застройщиков.

А вот предложений по долгосрочной аренде малометражек в Харькове значительно больше – 78. По Киеву – 32. Предложений посуточной и почасовой аренды квартир-малюток в Харькове также больше. Посуточно OLX предлагает снять в Харькове 16 малометражек, тогда, как в Киеве, в наличие только 5 квартир и то – старого фонда. Таким образом, можно предположить, что в Харькове покупают больше малометражного жилья с целью дальнейшей сдачи его в аренду, чем в Киеве.

ВЫГОДНО ИЛИ НЕТ

Мнение о том, выгодно или нет строить гостинки, разделились. Крупные застройщики в принципе не принимают строительство подобного жилья.

"Гостинки – это полное несоблюдение строительных и санитарных норм", - считает председатель правления АО "Трест Жилстрой-1" Александр Харченко.

По словам генерального директора компании "Крона" Игоря Балаки, многие застройщики уже сегодня говорят о том, что строить такое жилье неинтересно и невыгодно, потому что обходится оно по себестоимости дороже, чем обычная квартира.

"Это жилье класса "эконом –". В конце нулевых, когда рынок стоял, нашлись умные ребята, которые обладали минимальным спекулятивным капиталом и понимали, что отдать 30-40 тыс. грн. за однокомнатную квартиру украинцы не могут, но при этом суммы в 10, 12, 15 тыс. у них есть. Этот сегмент какое-то время был локомотивом. А возникало такое жилье из старых административных площадей, общаг, даже заводских цехов. (Кстати, у некоторых девелоперов из-за этого есть проблемы с несоблюдением зонинга). Делалась минимальная перепланировка, и получались такие вот квартиры. Сейчас найти такие админплощади практически нереально. Себестоимость строительства гостинок от 250 до 400 долл. за кв. м., а продаются они на рынке от 400 до 700 долл.", - говорит эксперт.

Он добавляет, что все чаще такие квартиры начинают продавать уже с ремонтами и, как правило, ремонты уже включены в стоимость. Все это делается для того, чтобы реализовывать построенное жилье.

Не согласен с ним Иван Гуськов, по словам которого застройщикам было выгодно строить гостинки, а себестоимость квартиры-малышки или обычной однушки не сильно отличается. При этом стоимость квадратного метра в гостинке выше, чем в обычной квартире.

На вопрос, почему же застройщик "Карамели" вышел на новый формат, спикер отвечает, что тут дело уже в возможностях и новых перспективах.

"Есть хороший земельный участок и именно он диктует, какое жилье должно быть построено. Если есть возможность возвести новостройку классом выше, то это будет целесообразней. Участок в Сокольниках предполагает строительство жилья более высокого класса", - говорит Иван Гуськов.

ПРОЩАТЬСЯ С ГОСТИНКАМИ РАНО

Тем не менее, все эксперты в один голос говорят, что пока прощаться с гостинками рано. Ну, во-первых, построенные новые дома никуда не денутся и будут еще долго в эксплуатации. А во-вторых, квартиры-малышки уже давно нашли свою категорию покупателей.

Это, прежде всего, молодежь: студенты или молодые семьи. Согласитесь, даже "малютка" в 18 кв. м – неплохой старт как для первой собственной квартиры.

"В целом же спрос на гостинки, если сравнивать с полноценным жильем, не так велик. Но молодые семьи с удовольствием переедут в гостинку от родителей. Также и для студентов – это идеальный вариант – лучше, чем в общаге. Можно посчитать, сколько денег родителям придется отдать за аренду жилья для своего студента (за 5 лет студенческой жизни) и сколько будет стоить своя, уже отдельная, квартира-гостинка. Кроме того, эту квартиру в будущем можно будет продать. То есть деньги не будут потеряны, как при съеме. Хотя, если наша экономика пойдет вверх, то это скажется и на рынке гостинок – у людей появятся деньги и они смогут покупать полноценное жилье", - говорит Иван Гуськов.

Он отмечает, что гостинки, в частности, для долгосрочной аренды, пользуются большой популярностью у иностранцев, которые снимают в нашем городе жилье. Кроме того, иностранные граждане согласны платить больше за съем, чем украинцы.

"И, хотя этот тренд уже на исходе, все-таки в ближайшие годы на гостинки еще будет спрос. Хотя бы потому что такие квартиры могут решить проблему с расселением – например, для большой семьи, которой нужно разъехаться из трехкомнатной квартиры в несколько маленьких", - добавляет Игорь Балака.