Цены на жилую недвижимость практически достигли дна, и эксперты утверждают, что сейчас лучшее время для покупки квартир и загородных домов. Пока курс доллара снова не стал расти, и застройщики снова не начали повышать расценки на квадратные метры.

Впрочем, из-за общего снижения благосостояния и потерь, которые валютные вкладчики понесли после закрытия более полусотни украинских банков, людям не хватает накопленного на покупку квартир: многие накопления под недвижимость не уложились в государственные компенсации по депозитам до 200 тыс. грн и «сгорели» в проблемных банках. «Вести» выясняли, где сейчас можно одолжить суммы, недостающие на покупку новостроек.

ЗА СВОИ И В РАССРОЧКУ

Ипотека уже в прошлом году была не самым популярным механизмом финансирования, но сейчас ее доля едва превышает 1% сделок на первичном рынке. С начала этого года в Украине через Государственное ипотечное учреждение был оформлен лишь 61 ипотечный кредит на общую сумму 23 млн грн, сообщили  в ГИУ.

По данным Украинской торговой гильдии (UTG), в первом полугодии 2015 года на первичном рынке 59% сделок осуществлялись при стопроцентной предоплате, 39% покупателей выбирали рассрочку от застройщика и лишь 2% — покупку с использованием банковского кредита.

Общую статистику подтверждают и застройщики. Например, в компании «Интергал-Буд» подтвердили, что за последние полтора года около 70% их клиентов внесли 100% оплату, а число ипотечных заемщиков не превысило 2%. Остальные выбрали рассрочку. Порядка 60–70% покупателей новостроек выбирают 100% оплату и в корпорации «Укрбуд». «При полной оплате у нас действуют скидки — до 20%», — объяснила руководитель департамента продаж «Укрбуд Девелопмент» Оксана Голобородько.

Однако есть и те, кто воспользовался ипотекой. «В 2014 году ипотечный кредит оформили 98 клиентов, в нынешнем уже 15», — сообщила Голобородько.

В «Киевгорстрое» доля случаев с внесением всей стоимости жилья еще выше — почти 80%. Связано это с максимально возможной скидкой — до 30%, которую предлагает КГС, если клиент выплачивает сразу всю стоимость квартиры. Но в компании считают, что снижающийся процент кредитных соглашений связан в первую очередь с ужесточением условий кредитования и повышением процентной ставки.

У БАНКОВ ВЫСОКИЕ СТАВКИ

Тем не менее, как показало исследование UTG, многие украинские банки не свернули ипотечные программы и продолжают принимать заявки от потенциальных заемщиков . Правда, как заметил  аналитик SV Development Сергей Костецкий, условия кредитования заметно ухудшились. «Если в прошлом году они были доступны под 16% на первичном рынке, или под 20–22% годовых для вторичного, то сейчас на первичке реально найти от 25%», — говорит Костецкий.

По словам директора департамента развития розничного бизнеса «Коммерческого индустриального банка» Дмитрия Федорова, в этом нет ничего удивительного. «Говорить о развитии ипотечного рынка при ставках в 25–30% не приходится. Даже при ставке в 25% годовых кредитование сроком на 20 лет удорожает квартиру в пять раз. Это невыгодно ни заемщикам, ни самим банкам, которые видят в таком кредите колоссальные риски невозврата», — объясняет он.

«В сегодняшних реалиях рынок диктует нам правила, и банки должны еще более тщательно обрабатывать поступающие заявки, в основном ограничения по сроку кредитования. Говоря простым языком, банк не может себе позволить выдать кредит на 15–20 лет», — отметила начальник отдела кредитования физических лиц Банка Пивденный Наталья Лавренчук.

Поэтому, решившиеся обратиться в банк, берут сумму, которая нетипична для ипотеки. Это больше напоминает крупный потребительский кредит — $7–10 тыс. «Как правило, наши инвесторы берут кредит на половину стоимости квартиры или еще меньше», — подтвердили в Киевгорстрое.

ДО ДВУХ ЛЕТ

«Сроки кредитования сократились до 1–2 лет. Процентные ставки возросли до 30–40%. Собственный взнос от 50%. Также можно встретить программы лизинга недвижимости с процентной ставкой 25%», — кратко охарактеризовала  рынок директор департамента розничного бизнеса банка «Хрещатик» Марина Нестеровская.

И сам процесс получения даже сумм «дофинансирования» покупки жилья проще не стал. От потенциальных заемщиков банки требуют полноценного документального подтверждения доходов — «белыми» справками с места работы. И такой доход должен быть вдвое, а лучше второе, больше ежемесячного платежа по кредиту.

Шансы получить кредит увеличиваются вместе с суммой, которую заемщик может внести в качестве авансового платежа. Не лишним будет дополнительное обеспечение в виде движимого или недвижимого имущества. «Дополнительные активы будут только плюсом для потенциального заемщика», — заметила Наталья Лавренчук.
Позволить себе такие расходы сейчас могут в основном сотрудники IT-компаний и работники крупных международных корпораций, рассказывает начальник управления продаж кредитных продуктов UniCredit Bank Татьяна Никитина. А вот из СПД с небольшим бизнесом, связанным с мелким оптом, заемщиков практически не встречается.

Кроме того, большинство финучреждений пересмотрело свое отношение кредитованию банковских сотрудников. «Если прежде большинство банков охотно кредитовали таких клиентов, поскольку риск мошенничества по ним был близок к нулю, а работодатель считался надежным, то сейчас они относятся к числу высокорисковых заемщиков», — подчеркнул Дмитрий Федоров.

РАССРОЧКА НЕ ДРУЖИТ С КУРСОМ

При этом эксперты отмечают, что начала терять популярность и рассрочка от застройщика. Это не кредит, поэтому процента обычно нет или он не превышает 5%. Вместо этого цена жилья разбивается на части и выплачивается помесячными или поквартальными взносами. Здесь главная проблема в стоимости жилья, которая постоянно меняется: обычно ее привязывают к текущему курсу доллара.

После того, как банки взвинтили кредитные ставки, рассрочки от застройщиков стали адекватной альтернативой классической ипотеке. Но сейчас и к ним стал угасать интерес. Причина — непрогнозируемость валютного курса и растущие риски. Люди боятся, что в случае новой волны девальвации гривни и повышения стоимости жилья застройщиком, просто не справятся с выплатами.

«Пока доллар был более-менее стабилен, можно было прогнозировать свои выплаты по рассрочке. Сейчас никто не может сказать, сколько придется выплачивать за квадрат через полгода. К примеру, стартовали с 15–20 тыс. грн/кв. м, сейчас 28 тыс. грн, а вдруг в финале придется платить по 50 тыс. грн?» — говорит Костецкий.

Кром того, в конце прошлого года застройщики начали массовое переподписание договоров рассрочки. Теперь в них обязательно увазан так называемый корректирующий коэффициент, на который регулярный платеж умножается при каждом скачке курса доллара более чем на 10%. Поэтому, чтобы избежать «умножения», клиенты стараются досрочно выплатить рассрочку.

В то же время из-за сезонного снижения цен на первичку и массовых акций от застройщиков покупатели видят на рынке более выгодные предложения и не хотят платить на прежних условиях. Например, человек, оформивший рассрочку в конце апреля при цене квадрата 25 тыс. грн, видит, что квартира в его же новострое сейчас выставлена уже по 24 тыс. грн/кв. м, а при 100% оплате предлагают еще и 30% скидку, то есть квадрат получается по 17 тыс. грн. «Потребитель чувствует себя обманутым», — объясняет Костецкий.

Застройщики же, чтобы не потерять клиентов, вынуждены идти им навстречу. Однако, отмечает Костецкий, если зимой они были достаточно сговорчивы, то сейчас торг продолжается на очень жестких условиях. «Продлевают всего на месяц-три или предлагают квартиру меньшей площади», — объясняет он.

БЕРУТ У ЧАСТНЫХ КРЕДИТОРОВ

Одновременно сами застройщики ищут альтернативу банковскому кредитованию для своих будущих покупателей. К примеру, «Укрбуд» запустил совместно с ООО «Каса народної допомоги» программу, по которой средства потенциальному покупателю жилья предоставляются под 15% годовых без справки о доходах. «Залогом по кредиту выступает сама квартира, договор обязательно оформляется нотариально», — рассказала Оксана Голобородько.

Для покупателей с разными стартовыми возможностями предусмотрено несколько вариантов оплаты. Например, при первом взносе 50% стоимости жилья покупателю предоставляется скидка в 10%, а остатавшуюся половину надо будет выплачивать по текущей стоимости.

Если первый взнос — 25% стоимости жилья, до введения дома в эксплуатацию покупатель должен выкупить 50% площади. На этот период стоимость фиксируется, и можно выкупить любое количество оставшихся квадратных метров.

Если же покупатель не успевает оплатить оговоренную площадь до введения дома в эксплуатацию, ему предоставляется кредит на остаток суммы по текущей стоимости квадратного метра на срок до пяти лет.