Нюансы арендных договоров

В Киеве впервые демонтируют незаконную новостройку. Оказалось, что дом в Голосеевском районе столицы на 70 квартир и двухэтажный паркинг возводили без необходимых разрешений и проектов. Как не попасть в ловушку с новостройкой, и какие механизмы существуют для расторжения договора с органом местного самоуправления (ОМС) и арендатором-застройщиком, рассказал Mind юрист юридической фирмы TOTUM Василий Рущак.

Арендные отношения в земельной сфере являются специфическими и непростыми, тем более если арендодателем выступает орган местного самоуправления. Рассмотрим актуальные сейчас пути расторжения органом местного самоуправления договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства. Распространенными механизмами, в частности это касается Киева, является расторжение договора в связи с тем, что земельный участок не застраивается в течение трех лет, а также его использование не по целевому назначению. Часто такие основания расторжения договора связаны.

Средства, потраченные на арендную плату для арендатора, затраты инвестора (девелопера), который инвестирует в строительный проект (проектирование, получение разрешительной документации, охрана, строительство и т. п.), которые достигают миллионы гривен, – это то, что потеряют арендатор и инвестор при расторжении договора.
Правила расторжения договоров

Исходя из норм действующего законодательства, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон, по решению суда или в одностороннем порядке, если такая возможность прямо предусмотрена самим договором.

Обычно используются следующие механизмы расторжения договора:

    в одностороннем порядке по решению органа местного самоуправления (арендодателя);
    по решению суда по иску арендодателя;
    по решению суда по иску прокуратуры в интересах государства в лице арендодателя.

Сейчас прослеживается тенденция расторжения договора в случаях:

    проблемных застроек;
    строек, к которым есть «профессиональный» интерес определенных публичных лиц;
    напряженности со стороны общественности, что стимулирует орган местного самоуправления принять определенные решения или совершить соответствующие действия по расторжению договора.

Реализация определенного механизма расторжения договора в каждом случае зависит от сложившихся обстоятельств (заинтересованности ОМС, давления общественности, давления публичных лиц, имеющих «интерес» в спорном земельном участке, времени для принятия решений).
Как защитить инвестиции

Основной доказательной базой для эффективной защиты прав арендатора и инвестора в случае одностороннего расторжения договора по решению ОМС является доказывания отсутствия вины арендатора, предоставление им документов, подтверждающих выполнение всех действий, направленных на получение разрешительной документации и осуществление строительства.

Если прокуратура в интересах государства в лице ОМС или ОМС лично подали исковое заявление в суд к арендатору о расторжении договора, способ и механизм защиты будет несколько отличаться от предыдущего. В этом случае истцу (арендодателю) и прокуратуре необходимо доказывать существенность нарушения арендатором условий договора, ущерб, который выражается в материальной ценности, понесенный арендодателем в связи с существенным нарушением условий договора арендатором.

Дополнительно не будет лишним доказать отсутствие вины арендатора в том, что строительство не велось, что будет служить вспомогательным фактором при защите в суде.

Если иск инициировал прокурор, обязательной составляющей позиции в защите арендаторов является обоснование отсутствия оснований для обращения прокурора в интересах государства в лице ОМС (арендодателя), поскольку прокурор может обращаться в суд в интересах государства в исключительных случаях.

Достаточно часто дополнительным, а в некоторых случаях отдельным основанием для расторжения договора арендодатель указывает использование земельного участки не по целевому назначению. При этом нецелевым использованием ОМС считает неиспользование предоставленного для строительства земельного участка. Однако, исходя из последних позиций Верховного Суда, неиспользование земельного участка не является его использованием не по целевому назначению.

При защите прав и интересов как арендатора земельного участка, так инвестора, инвестирующего в строительство на земельном участке, которые в данных правоотношениях являются одним целым, необходимо четко сформировать позицию и механизм защиты, что даст эффективный и необходимый арендаторам результат.