С 10 июня в силу вступила новая редакция закона о регулировании градостроительной деятельности

На прошедших выходных вступил в силу закон №1817, который существенно изменяет правила работы на строительном рынке. Ключевое изменение – замена пяти категорий сложности стройобъектов на три класса последствий. Также изменились полномочия и ответственность органов ГАСИ. Все это, как считают чиновники, даст возможность Украине подняться выше в рейтинге мировых экономик Doing Business.

Партнер ЮФ "Антика" Сергей Корниенко, выступая на VI архитектурном форуме, рассказал о некоторых практических аспектах действия нового закона.
Как изменится разрешительная система

Для объектов бывших 1-2 категорий сложности процедура получения разрешений на строительство существенно упрощена, они отнесены к классу СС1 и им нужно будет всего лишь сообщить о начале работ. Для объектов 4-5 категорий в разрешительной системе практически ничего не поменялось – они уже знакомы с разрешительной системой.

Кто действительно почувствует существенные изменения, так это заказчики строительства в 3-й категории. Ранее для начала строительства таких объектов достаточно было зарегистрировать декларацию, для чего просто нужно было подать информационные данные в ГАСИ. В свою очередь, Госархстройинспекция не проверяла обоснованность и объективность этих данных, проверялось только формальное соблюдение требований к заполнению деклараций. Теперь же заказчики из 3-й категории сложности, которые автоматически стали объектами класса СС2, обязаны подавать заявление на выдачу разрешения на строительство, а также обоснование тех данных, которые указаны в проекте.Налоговая аннулирует эффект инвестиционных сделок

В этой связи мы надеемся на то, что это решит проблему с недобросовестными застройщиками, которые декларировали строительство объектов 3-й категории, а по факту строили крупные многоэтажные дома, которые вполне можно было отнести даже не к 4-й, а к 5-й категории сложности. Мы рассчитываем, что количество подобных случаев существенно уменьшится, и что любой застройщик, который будет строить жилой дом высотой более 4-х этажей, будет в обязательном порядке получать разрешение на строительство.
Что будет основанием для аннулирования разрешений на строительство

С вступлением в силу закона изменились основания для органов ГАСИ на аннулирование разрешительной документации. До 10 июня их существовало три: добровольный отказ заказчика от разрешения на строительство, наличие сведений о ликвидации застройщика или выявление в ходе проверки каких-либо нарушений градостроительной документации, градостроительных условий и ограничений, невыполнения предписаний ГАСИ.

Теперь к ним прибавятся еще два: отмена градостроительных условий и ограничений и систематическое препятствование проведению проверок должностными лицами ГАСИ. Имеется в виду, что если застройщик дважды или более не допустил должностных лиц к проверке, то это может стать основанием для аннулирования разрешения на строительство.

Почему это важно с юридической точки зрения? Дело в том, что наряду со введением этого основания для аннулирования разрешения, закон также значительно расширяет полномочия ГАСИ именно в части контроля. Органам контроля предоставляется право проводить внеплановые проверки. При этом если срок проведения плановых проверок для объектов класса СС3 увеличен с 1 года до 3 лет, то такой инструмент как внеплановые проверки ГАСИ вызывают определенные опасения.

Закон предоставляет ГАСИ достаточно широкий перечень оснований для начала такой внеплановой проверки. В частности, одним из оснований является указание (требование) главного инспектора стройнадзора Госархстройконтроля. Что это за указание и в связи с чем оно будет даваться местным органам ГАСИ – на эти вопросы закон ответов не дает. То же касается заявления физического или юридического лица о нарушении застройщиком закона.

Сложно понять, как будет вести себя ГАСИ, но мы предполагаем, что все эти основания будут давать дополнительный инструмент для создания негативных последствий для заказчика, хотя еще недавно ГАСИ таких полномочий не имела.
Основания для отмены градостроительных условий и ограничений

Закон №1817 прямо не указывает на основания для отмены градостроительных условий и ограничений. Но, скорее всего, здесь будут действовать общие принципы. Основаниями станут, например, подача недостоверной информации либо другие формальные несоответствия, которые будут выявлены в ходе проектирования и строительства.
Ответственность ГАСИ

Новый закон вводит ответственность ГАСИ, в частности, за несоблюдение процедурных вопросов. Если ГАСИ безосновательно затягивает сроки рассмотрения документов, согласований, выдачи разрешительных документов, либо не вовремя выполняет свои другие функциональные обязанности – за все это предусмотрена ответственность должностных лиц, допустивших это нарушение.

Интересный момент получается в отношении контроля ГАСИ за соблюдением проектной документации застройщиком. Речь о том, что застройщики не всегда придерживаются изначального проекта, внося в него изменения или выполняя его неточно.

Закон исходит из того, что заказчик должен сам следить за выполнением проекта и за соответствием проектной документации, которая была подана при выдаче разрешения на строительство, конечному результату. ГАСИ тоже должен проверять этот момент на завершающем этапе строительства, при введении объекта в эксплуатацию. Но на практике ГАСИ не всегда это проверяет или не всегда проверяет эффективно.

Если инспекция этого не делает, должен вступать в силу механизм предъявления иска к органу ГАСИ за его бездеятельность. Заказчик имеет право требовать выполнения обязанностей и должностными лицами, и самим органом. Но в целом, именно заказчик несет ответственность за выполнение проекта.