Из года в год мы слышим о том, что по всей стране есть миллионы квадратных метров устаревшего жилья, которое нужно срочно реконструировать, а то и сносить. А на его месте строить новое, современное, энергоэффективное.

И все это понимают, и законы пишутся, но на деле все оказывается не так просто.

ЗАКОН НА БУМАГЕ

Около месяца назад в Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины заявили о том, что уже подготовлен новый закон, который решит вопрос устаревшего жилья или, как говорят в народе, – хрущевок (кстати, не только они относятся к устаревшему жилью, но, чтобы не быть многословными, обратимся к этому названию).

По словам заместителя главы Минрегиона Льва Парцхаладзе, сегодня уже есть действующий закон о реконструкции устаревшего жилья, но он не дает возможности решить эту проблему и запустить такой механизм на практике.

«Закон, который был принят в 2006 году, оказался неэффективным и не адаптированным к украинским реалиям», - сказал чиновник.

Новый законопроект «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» был опубликован на сайте министерства. Он включает в себя десятки пунктов и пояснений. Пройдемся по основным.

Так, законопроект учитывает возможность осуществления реконструкции устаревшего жилья различной этажности, а не только до пяти этажей. Определяет заказчиками проектов реконструкции исполнительные органы сельских, поселковых и городских советов. Также документ расширяет перечень возможных источников финансирования проектов и определяет алгоритм принятия решения о реконструкции или сносе. Законопроектом определяется процедура выдачи компенсации владельцам устаревшего жилья и предусматриваются различные варианты отселения жителей при реконструкции (например, максимальное расстояние, на которую будет происходить отселение) и прочее.

«В первую очередь строится пусковой дом, тогда в него отселяются люди и только потом сносятся старые объекты. Обязательно нужно, чтобы новая квартира была с ремонтом и в случае необходимости была обеспечена помощь жителям в переезде, потому что не все имеют на это возможность», - добавил Лев Парцхаладзе.

На словах все звучит красиво и просто, но «адаптирован ли к украинским реалиям» новый документ.

А ЧТО НА ПРАКТИКЕ  

Если же разложить все, что написано в документе, по полочкам, то возникает больше вопросов, чем ответов.

Заместитель директора Департамента градостроительства и архитектуры Харьковской облгосадминистрации Юрий Фурсов уверен, что без серьезной финансовой поддержки государства и без серьезной государственной программы, осуществить все эти вещи достаточно проблематично.

«Существующие пятиэтажки есть в железобетонном исполнении, и есть в исполнении кирпичном. В кирпичном их ресурс составляет порядка 75 лет, в исполнении железобетонном - меньше. Есть два способа решить вопрос: первый – снести дом, второй – реконструировать. Если мы говорим о сносе, то для начала нужно подготовить новое жилье. Нужна программа, нужно строительство. То есть новые квартиры прежде всего нужно построить, купить и дать людям. Либо должен быть маневренный фонд, ведь даже реконструкция без отселения невозможна», - отметил чиновник.

Если же говорить уже о реконструкции устаревших домов, то, по словам, Юрия Фурсова, КПД в этом случае будет стремиться к нулю. Ведь для этого необходимо не просто отстроить новые этажи или утеплить стены, но и для начала обследовать все несущие конструкции и дом в целом, чтобы понимать в каком он состоянии и сможет ли «пережить» реконструкцию.

«Чтобы заниматься этим вопросом серьезно, нужно иметь серьезные финансовые подтверждения и поддержку. Это может обеспечить только государственная программа», - сказал Юрий Фурсов.

Согласен с ним и председатель Наблюдательного совета АО «Трест Жилстрой-1» Александр Харченко.   

«Эти дома не только отжили свой гарантийный срок как конструктив, они морально устарели. Кухня - 6 или 5 кв. м, или сидячая ванна и над ней умывальник еще висит. Это реальные условия, в которых живут очень много людей. Но для того, чтобы справиться с задачей, будет сложно найти инвестора, нужно только серьезная государственная программа», - сказал он.

При этом в наших реалиях государство все еще надеется на инвесторов. Как утверждает Лев Парцхаладзе, проводить реновацию ветхого жилья со сносом старых домов и строительством новых будет выгодно инвесторам в крупных городах.

«Площадь хрущевки – около 3,5 тыс. кв. м. Застройщик может построить дом на 10 тыс. кв. м. Часть квартир он отдает, а часть продает по рыночной цене и зарабатывает на этом. Инвестиционно это может быть очень удачным проектом, но только в крупных городах-миллионниках. В маленьких городах – нет. Там необходимо проводить именно реконструкцию, которую должна финансировать местные власти и привлекать инвесторов», – сказал замминистра.

А одним из вариантов такой реконструкции предлагают достройку в доме еще двух этажей. О том, на сколько это выгодно, мы уже говорили выше.

ПОКА ТОЛЬКО ПОПЫТКИ

Написать закон, то есть создать его на бумажке – это даже не полдела, а всего лишь первый шаг.  Вопрос сноса (или реновации хрущевок) актуален для всех регионов страны. В городах есть целые микрорайоны, которые уже давно нуждаются в полном обновлении.

Что уж говорить, если только в столице более 2 тыс. хрущевок общей площадью около 7,5 млн. кв. м исчерпали свой технический ресурс.

В киевской мэрии еще несколько лет назад обращались в Кабмин с собственным инициативным предложением по поводу решения проблемы устаревшего жилья. Столичный застройщик – президент компании «Киевгорстрой» Игорь Кушнир видит не только законодательные и технические, но и другие прорехи в вопросе сноса хрущевок.

«Пока пишутся законы, дискуссии о реновации хрущевок будут подниматься не единожды. И есть причины, потому что на практике внедрение программы реконструкции будет возможно исключительно при исполнении ряда важных аспектов. Например, на опыте сталкивался со схожими ситуациями, обязательно находится 1-2 человека, которые узнав о компенсации, прописывают к себе родственников со всей Украины. И не важно, что дом, в котором до них жило пять поколений, завалится не сегодня-завтра, и они останутся вообще ни с чем. Еще один важный вопрос – коэффициент площади. То есть, на сколько квадратных метров квартира в новом доме должна быть больше той, что была в хрущевке? Этот краеугольный камень для застройщика. Плюс вопрос компенсации, если человек на предлагаемые квадратные метры по каким-то причинам не согласен», - отметил он.

Если же говорить о мировой практике, то, к примеру, за устаревшее жилье взялись в Эстонии. Но эксперты в один голос говорят о том, что сравнивать европейскую практику с нашими попытками просто не имеет смысла. И тому есть несколько причин.

Во-первых, реновация устаревшего жилья в Эстонии в первую очередь направлена на создание энергоэффективного дома. В старых зданиях планируют обновлять фасады, устанавливать солнечные панели, новые окна, заменять системы вентиляции и прочее. Во-вторых, речь идет только о 12 хрущевках (по всей стране!), которые попадут под эксперимент. А, в-третьих, чтобы реализовать эту идею понадобится около 1 млн. евро для каждой хрущевки. При этом Евросоюз выделяет 50% этой суммы, а остальную часть в кредит на 20 лет берут сами жильцы. И в дальнейшем ежемесячная дополнительная плата за обновление с квартиры составит около 100 евро в месяц.