Чтобы эксперты не говорили о новых «пузырях» на украинском рынке недвижимости и о грядущем кризисе, люди продолжают скупать квартиры, а застройщики их строить. Минрегион на днях подтвердил это свежими данными: за январь-апрель 2018 года было введено в эксплуатацию на 3,1% больше жилья, чем за аналогичный период 2017-го. Это 22,4 тыс. квартир, из которых примерно две трети построено для горожан, главным образом в столичном регионе, а также во Львовской и Харьковской областях.

Казалось бы, рост предложения должен и дальше давить на цены к радости тех, кто продолжает копить деньги на новостройки. Однако в этом году, по мнению экспертов, расценки упадут незначительно, в основном за счет акций застройщиков, которые будут пытаться любой ценой сбыть уже построенные квадратные метры.

А уже в долгосрочной перспективе новое жилье может и вовсе подорожать, поскольку строители начинают сбавлять обороты — закладывают меньше новых строек. У них исчерпывается запас прочности, и компании повышают цены: по данным портала Address.ua, в апреле средняя валютная стоимость нового метра в Киеве подросла на 3,2%, и достигла 836 долл. Однокомнатные квартиры прибавили в прайсе 4% (доросли до 843 долл./кв. м), двушки — 1,5% (до 772 долл./кв. м), а трешки — 7% (до 896 долл./кв. м).

Как меняются цены
В начале 2018 года мнения экспертов относительно перспектив первичного рынка жилой недвижимости не отличались новизной — говорили о дальнейшем 10%-ом спаде, как и в 2017-ом. Однако теперь многие склоняются к мысли о том, что нас ждет год стабильности с незначительной тягой к очень плавному снижению цен. Не падение, а лишь небольшая просадка.

О подорожании новостроек сейчас говорят очень редко. Из опрошенных экспертов такую оценку дали лишь в консалтинговой компании UTG, где говорили о возможном повышении расценок на 2-4%.

Однако многие отслеживают ценовую динамику и замечают первые симптомы новых тенденций. Председатель комитета информационных технологий Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Эдуард Бразас проанализировал трехлетнюю динамику: если в 2014 г. цены на квартиры в долларовом эквиваленте падали на 2% ежемесячно, то в 2017-ом они сдавали всего по полпроцента в месяц.

По данным сервиса по поиску недвижимости lun.ua, за последние три года ценники на новостройки в пересчете на валюту в Киеве упали на 20%, или на 200 долл. за один квадрат. Главная причина — большое, порою избыточное предложение при низкой покупательной способности населения. В регионах ценовое движение было куда менее заметным из-за низких базовых расценок: во Львове и Одессе, например, стоимость нового метра находится в среднем на уровне 600-700 долл., а в Запорожье — на 400 долл.

Гривневые же расценки не унимаются, и плавно подрастают. Чаще всего, из-за девальвации украинской валюты, реже — из-за локального подорожания стройматериалов и роста зарплат персоналу.

По словам замдиректора по капитальному строительству инвестиционно-строительной компании «Обрий» Сергея Приходько, за последний год рентабельность строительства жилья в Киеве упала с 25-30% до 10%.

«Сейчас такая ситуация, что нет снижения и нет подъема. Если брать стройки на уровне фундамента, то жилье будет на 40-50% дешевле. На рынке пошло сегментирование: жилье за окружной Киева сильно упало в цене, на 10-15% в валюте. Например, в Счастливом можно купить «однушку» по 18 тыс. долл., а еще год назад однокомнатная стоила 21 тыс. долл.», — рассказал председатель правления Союза консультантов по недвижимости Иван Кудояр.

Расценки строителей конечно же зависят от района. Например, средняя стоимость нового жилья на печерских Липках или в ЖК «Бульвар фонтанов» в Киеве находится на уровне 2,6 тыс. долл. за квадратный метр. Подальше от центра (скажем, в ЖК «Французский квартал-2», ЖК «Кардинал») они опускаются до 2 тыс. долл. Воздухофлотский проспект или район Демеевки — это уже около 1,3-1,4 тыс. долл. за квадрат. На окраинах можно найти предложения и по 800 долл., а в пригороде (Ирпень, Буча, Вишневое) — вообще за 500 долл.

«Выжидать более выгодной покупки для переезда не стоит. Если 3-5% изменения цены не сделают погоды, так как можно всю жизнь прождать. Другое дело, если это инвестиция — тут риски выше. Хотя многие спекулянты берут в надежде перепродать со временем это жилье на 30% дороже», — заметил Кудояр.

Чаще всего люди ориентируются на акции, и покупают квартиры под скидочные кампании.

«Идет процесс, похожий на охват мобильной связью всех слоев населения. Когда подешевевшее жилье могут позволить себе все большее число тех, кто в нем нуждается. Но не имеет достаточных накоплений, чтобы купить его по рыночной цене», — сказал независимый эксперт по вопросам недвижимости Ярослав Цуканов.

Поэтому и пузырь на рынке нового жилья не лопается — за счет привлечения новых слоев потенциальных покупателей и некоторого балансирования спроса и предложения. Теперь счастливые обладатели 18-20 тыс. долл. могут позволить себе не только хороший автомобиль, но и малогабаритную «однушку» за окружной.

Что покупают
Наибольший спрос (48%), по данным портала Address.ua, сейчас приходится на квартиры стоимостью от 30 тыс. долл. Еще треть новоселов приобретает жилье в диапазоне 30-50 тыс. долл. Квартиры по 50-70 тыс. долл. может себе позволить 16% покупателей недвижимости, а дороже 70 тыс. долл. — лишь 8%.

Как и прежде, наибольший спрос наблюдается на однокомнатные квартиры, обычно речь идет о 38-43 кв.м.

«Примерно 60-65% жилья на первичном рынке — это однокомнатные или смарт-квартиры. Например, в ЖК «Смарт хаус» все квартиры такие. Они дешевле, их легче продать, купить или сдать. На втором месте по популярности стоят трехкомнатные квартиры. А «двушки» — это такой промежуточный вариант, например, для пожилых семейных пар», — говорит Иван Кудояр.

Если верить АН Park Lane, в апреле оживился спрос и на элитное жилье (стоимостью от 250 тыс. долл.), но этот сегмент рынка не превышает 3% по количеству сделок и 11% по стоимости. В основном хорошо берут апартаменты площадью от 110 до 220 кв.м при средней цене квадрата в 1,6-2,5 тыс. долл. Цены здесь практически не изменились.

Что предлагают
Застройщики устали от проблем, связанных с точечной застройкой. Поэтому ориентируются на большие жилкомплексы со всей необходимой инфраструктурой (детские сады, школы, магазины и прочие объекты соцкультбыта). Все чаще в таких комплексах жильцам предлагают в качестве дополнительного бонуса — дворы, закрытые для автомобилей, зарядки для электромобилей и т.п.

«Подобное жилье сейчас востребовано современной молодежью. Например, айтишники, которым важно иметь свое жилье, которое может выполнять и функции офиса. Поэтому они предпочитают арендовать, а если есть возможность, то и купить себе однокомнатную квартиру», — отметил Кудояр.

Кроме того, после экспериментов с крохотными смарт-квартирами, спрос на которые пошел на убыль, застройщики все чаще проектируют квартиры-трансформеры. По словам директора по развитию компании Novbud Вячеслава Павлова, они проектируются так, чтобы можно было установить перегородку и отделить пространство правильной формы со своим отдельным окном. Например, при необходимости отделить спальню родителей от детской.

Некоторые компании предлагают квартиры с ремонтом, причем не только обычный набор — ламинат, обои, сантехника, но и, к примеру, кухонный гарнитур. Кто-то дает в качестве бонуса бытовую технику.

Традиционно для стимулирования продаж застройщики предлагают и рассрочку на 5-8 лет под 10-15% годовых.