По состоянию на начало 2018 года рынок недвижимости столицы скорее жив, чем мертв. Прогнозы отдельных аналитиков о возможном резком обвале гривны, лопанья «всевозможных пузырей на первичке» и как следствие – всего рынка недвижимости к осени 2017 года, как видим, не оправдались.

На фоне кризиса перепроизводства на первичке рынок недвижимости в целом показывает более-менее предсказуемое поведение. По мнению многих авторитетных экспертов, это нормально, любой рынок должен войти в эту стадию и ее пережить. В то же время проблемные застройщики с рынка не ушли. Они как торговали квартирами без всяких документов и разрешений на строительство, так и продолжают ими торговать.

Как пример, в Киевской области застройщику удалось продать одну и ту же квартиру в «замороженной» высотке трем разным покупателям.

О том, какие процессы происходят в отрасли, СтройОбзор попросил рассказать вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолия Топала. В интервью эксперт отметил, что самая печальная тенденция, которую он наблюдает, - это постепенное снижение качества строительных материалов.

«Все эти процессы, в том числе и ухудшение качества стройматериалов, происходят на фоне жесточайшей конкурентной борьбы между застройщиками, чтобы удержать цену на одном уровне. Увеличилось количество компаний на 20-30% со всеми признаками строительных пирамид. Будем дальше смотреть. 2018 год, станет годом вызова для украинских застройщиков. В Киеве и киевской области 10-12% строек могут остановиться по разным причинам: недофинансирование и другие проблемы со строительством», - подчеркнул Анатолий Топал.

Что касается вторичного рынка, то он, как и первичный, в 2017 году показал постепенное снижение цен на 10-12%, а в некоторых сегментах цены на жилье снизились на 15-16% в среднем. Наибольшее удешевление происходило в сегменте домов массовой советской застройки: хрущевок, «чешек» и так далее. В 2018 году тенденция снижения цен на эти квартиры, скорее всего, сохранится. Стала постепенно вырисовываться ситуация и с теми домами, которые были построены в 2017 году. Квартиры в них сегодня относят к новому сегменту украинской недвижимости. Речь идет о домах, которые были введены в эксплуатацию, на квартиры в которых инвесторами было получено право собственности, но эксплуатироваться эти квартиры по разным причинам так и не стали.

«Эти квартиры - полностью первичный рынок, если можно так назвать. Таких квартир становится все больше и больше. Если в 2007 году, десять лет назад, все квартиры продавались на все 100%, как по спекулятивным ценам, так и от застройщика до момента сдачи дома, то уже в 2017 году на момент сдачи домов в эксплуатацию остается приличный остаток из тех квартир, на которых трудно быстро найти покупателя, ни по цене застройщика, ни по цене переуступки», - уточнил Анатолий Топал.

Ответа на вопрос, сколько подобных законсервированных квартир в каждом новом доме не эксплуатируется, сегодня не может дать никто. Операторам рынка известно, что большая часть из них пустует, и довольно длительное время безуспешно выставляется на продажу.

«По нашим оценкам, таких квартир в некоторых новостройках, после сдачи, может быть не менее 10-15%. Они стоят без проживающих, без ремонта, без ничего. Квартиры не эксплуатируются. Их купили, их построили, но в них никакая жизнедеятельность не ведется. И с каждым месяцем количество таких квартир постепенно увеличивается. Многие покупали их с целью перепродажи. Сейчас их не могут перепродать по желаемым ценам, часто ценовые ожидания таких продавцов сильно завышены и не соответствуют рынку. Те, кто вложил свои деньги, с одной стороны должен радоваться, что не прогорел, и, даже, несколько приумножил свои гривны, а с другой –  пустая «коробка» есть, а на ремонт уже денег нет. Пытаются квартиры продавать - уже не продаются так массово и дорого, как хотелось бы. Остается только одно – переключаться на сдачу своей новой квартиры в аренду» - отметил вице-президент Ассоциации.

К сожалению, оценить, сколько подобных квартир сегодня сдается в аренду именно в новостройках, оказалось затруднительным. Мы можем только предполагать, что речь может идти о довольно высоком проценте от общего количества квартир в таких домах. По данным полученным от операторов рынка, рынок жилой аренды уже давно находится в тени, и его доля в общей массе сдаваемых ежегодно в столице квартир составляет 80-85%. Налоги со сдачи, естественно, никто и не думает платить.