Главная » 2009 » Июнь » 22 » Почему цены на первичное жилье не снижаются
21:24
Почему цены на первичное жилье не снижаются
Чтобы найти не большую цену, надо поискать еще того застройщика, у
которого не страшно брать квартиру. Нам посчастливилось разыскать,
пожалуй, самое дешевое предложение — 7 тыс. грн./кв. м в спальном
районе столице, но и в лучшие времена на покупку квартиры в этом
долгострое мог согласиться разве что отчаявшийся камикадзе, пишут
Контракты.
Аргументы, оправдывающие незыблемые 10-20 тыс. грн. за строящийся квадрат.
Аргумент №1: неудовлетворенный спрос на жилье
Безусловно, цены на строящееся жилье изменились по сравнению с
прошлогодним сентябрем. Пусть и остались на том же уровне в гривне, но
в долларах уменьшились. Как подсчитали в «Украинской торговой гильдии»,
в среднем цена первичного квадрата в долларовом выражении упала на 30%.
Но доллар-то подорожал на 60%. Уже восьмой месяц первичный рынок
стагнирует, протягивая руки за помощью то к государству, то к
потенциальному покупателю.
И если в первом случае приходится ползти на коленях, то во втором
можно шагать с гордо поднятой головой, продолжая диктовать свои
условия.
«Людям нужно решить жилищную проблему» — эта аксиома больше всего
окрыляет застройщика, оставшегося без приманки в виде ипотечного
кредитования.
Пока работала ипотека и банки разделяли риски с застройщиками, в
среднем за год продавалось 9-10 тыс. квартир на первичке и 20 тыс. на
вторичке. Теперь, как подсчитали в компании SV Development, на
вторичном рынке заключают порядка 200 сделок в месяц, а жилье в
новостройках покупают единицы.
Аргумент №2: снижение цены превращает реальный спрос в отложенный
«Даже если опустить цены, то покупатели квартир, снова возьмут
паузу, чтобы дождаться еще большего падения», — уверен заместитель
генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу
компании ТММ Алексей Говорун.
Ну, а с другой стороны, застройщики тоже набрались валютных
кредитов, а если долги не погашать, то они только увеличиваются.
Наверняка строители могли бы пожертвовать своей маржой и отдать
квартиры, например, по себестоимости.
«Потенциал для снижения цены есть в сегментах бизнес и премиум, —
говорит директор УТГ Виталий Бойко, — но вряд ли снижение на 10-20% от
нынешней цены будет решающим: покупателей это не приведет и застройщик
не продаст одним махом сразу все квартиры даже по сниженной цене.
Те застройщики, которые уже предлагают квадрат за $800, находятся
на грани выживания. На подобную «скидку» соглашаются лишь те, кто
вынужден погашать кредиты».
Аргумент №3: высокая себестоимость строительства
Ни один производитель не согласится опустить цену ниже себестоимости. На этом аргументе твердо стоит каждый застройщик.
«Цена квадратного метра формировалась в течение трех лет, и
конечно, в долларовом исчислении, причем по старому курсу, —
рассказывает Алексей Говорун. — Сколько бы ни было непроданных квартир
в объекте — это актив застройщика.
Застройщику необходимо выполнять свои обязательства и перед
инвесторами, и перед кредиторами. И если он хочет оставаться в бизнесе,
но у него нет резервов, скажем так, «подкожного жирка», тогда ему
приходится продавать квартиры уже сейчас, мотивируя покупателя».
А самый распространенный пример такой мотивации — скидки. Например,
при 100% оплате можно получить скидку до 20%. Только вот в большинстве
случаев такая огромная скидка может быть на квартиру такого же
огромного метража, исключая пентхаус, — 3-5-комнатную.
И на такую покупку нужна сумма около миллиона гривен. Но ирония в
том, что щедрые скидки, кажется, закончились еще в феврале. Зимой
многие застройщики были сильно напуганы предсказаниями катастрофы и
пытались выйти сухими из воды, предлагая скидки в рамках новогодних
акций.
Теперь же, когда весеннее солнце обещает хотя бы видимость
стабильности, щедрость застройщиков ограничивается 3-5%. И то не у
всех.
Зато многие согласны получать деньги за квартиру поэтапно. В
некоторых случаях могут согласиться на двухгодичную рассрочку. Только
если рассрочка предлагается в чистом виде, то есть без процентов, лучше
поинтересоваться финансовым состоянием застройщика.
И, тем не менее, неофициально, как говорит аналитик компании SV
Development Сергей Костецкий, уступит каждый. Стоит только прийти лично
и предложить наличностью $800 за квадрат против тысячи застройщика.
Например, самая дешевая однокомнатная квартира в комплексе
«Солнечный», который продает компания «Пагода», стоит 670 тыс. грн. Но
сейчас их в предложении нет, зато есть трешки, по цене 13 тыс. грн./кв.
м ($1 688, по курсу НБУ). К слову, цена изменилась в начале года, и как
ни странно, в сторону увеличения.
Но в «Пагоде» готовы обсуждать варианты оплаты и, вполне вероятно, скидки. Как водится, в каждом случае — индивидуальный подход.
Аргумент №4: дефицит жилья увеличивается
Неуступчивость первички вполне способна удержать весь рынок
недвижимости от ценового краха. Логика проста: 80% новостроек
заморожены, строительство ведется только на объектах с готовностью
70-80%. А это новостройки, где фундамент закладывался в начале
2007-ого. Сейчас новых строек не начинают. «Уже в следующем году
предложений от застройщиков может и не быть», — прогнозирует начальник
отдела продаж компании «Пагода» Тарас Романенко. И вот этот провал
предложения приведет к очередному повышению цен.
Аргумент №5: рынок достиг ценового дна
Сейчас идеальное время для вложений в подешевевшие активы, считает
Алексей Говорун. Он убежден, что ниже, чем сейчас, цена на первичное
жилье не опустится.
«Цены выровняются до конца года при условии, что никаких
экономических потрясений и катастроф больше не будет и останется
стабильным курс доллара, — уверяет Алексей Говорун. — Многие объекты
будут перепозиционированы согласно классу жилья, которому они
действительно соответствуют, в связи с чем и будет наблюдаться
колебание цен, но в среднем по рынку без резких скачков на снижение или
повышение».
Так что обвал вряд ли возможен. «Рынок фактически стоит, —
констатирует Сергей Костецкий, — застройщики не уменьшили цену
предложения и почти ничего не продают».
К слову, если присмотреться к предложениям застройщиков, то на
продажу выставляются квартиры класса «бизнес» или «премиум». Например,
в компании ТММ сейчас в продаже семь строящихся объектов, и ни один из
них не относится к классу «эконом». Цены тоже соответствующие. В
комплексе «Триумф» квадрат стоит $4,5-10 тыс.
Аргумент №6: недвижимость — единственный способ вложить деньги
Бесспорно, исключать еще большего падения цен нельзя. Но если это произойдет, то никто дешевой недвижимости не обрадуется.
«Возможно к концу 2009 года ситуация не улучшится и будут продавать
все, что есть по существенно сниженным ценам, — размышляет начальник
отдела маркетинга и исследований компании «УТГ» Ярослав Иванов, — но
это уже будет больше похоже на распродажу залогового имущества при
более высоких рисках — ведь дом могут не достроить при ухудшающихся
обстоятельствах».
Оптимизм вселяет никто другой, как покупатель, даже если в
последние полгода его не видно на горизонте. И даже год выжидания не
сыграет на понижение цены. Застройщики — народ терпеливый.