Главная » 2009 » Март » 5 » Кому проще инвестировать в строительство
16:01
Кому проще инвестировать в строительство
Верховная Рада приняла, а Президент Украины подписал Закон "О
внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины
относительно совершенствования финансовых механизмов осуществления
инвестиций в строительство жилья". О том, почему указанные нововведения
являются сомнительными и могут помешать выходу рынка из сложившейся
кризисной ситуации, рассказывает адвокат ЮФ "Василь Кисиль и партнеры"
Наталия Доценко-Белоус:
Принятый Закон направлен на уничтожение финансово-кредитных механизмов
в строительстве и застройщиков, которые вынуждены эти механизмы
применять. Подтверждением этому являются положения (нововведения)
Закона, согласно которым, в частности, внедряются дополнительные
разрешительные процедуры в виде обязательной регистрации в
Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСК) и публикации
проектной декларации. Предложенное нововведение идет явно в разрез с
декларируемым принципом об упрощении и удешевлении разрешительных
процедур в строительстве.
Проблемный возврат средств
Закон предусматривает, что, в случае нарушения сроков
строительства, определенных в проектной декларации, доверитель
приобретает право на досрочный выход из фондов финансирования
строительства (ФФС) с возвратом всех вложенных средств в течение 15
календарных дней (дополнение к статье 18 Закона).
Для большинства застройщиков, которые были вынуждены временно
приостановить реализацию строительных проектов, данная норма станет
началом конца, поскольку удержать доверителей от соблазна выйти и
вернуть вложенные средства, за которые в ближайшее время можно будет
приобрести недвижимость другого класса, стало проблематично.
Однако при отсутствии свободных средств у застройщика их возврат
станет невозможным, и это приведет к паническим настроениям и
возбуждению дел о неплатежеспособности застройщиков. В конечном итоге
обесценившиеся объекты с обременением в виде кредиторов будут
приобретаться за бесценок не доверителями, а заинтересованными
стратегическими инвесторами.
Необъяснимым остается тот факт, почему именно для ФФС разрешен
досрочный выход доверителей, в то время как выход инвесторов из
остальных механизмов был запрещен с 14 января 2009 года в связи с
вступлением в силу Закона N800 от 25 декабря 2008 года.
Управитель всегда прав
Согласно Закону, застройщики обязаны уведомлять управителей ФФС обо
всех обязательствах, принятых перед третьими лицами, а также
предоставлять управителю регулярную отчетность. В случае, если
застройщик в пятнадцатидневный срок не возвращает средства управителю
(по его требованию) в связи с уменьшением подтвержденного объема
заказа, управитель вправе обратить взыскание на имущество застройщика
(дополнение к статье 16 Закона).
На наш взгляд, доверители в ближайшей перспективе смогут оценить
весь рейдерский потенциал фондов финансирования строительства,
усовершенствованный в связи с принятием указанного Закона.
Застройщиком, создающим ФФС при участии управителя, может быть
лицо, не имеющее прав на земельный участок, но имеющее лишь договор с
землепользователем. Соответственно, в этом случае все гарантии
доверителя будут поставлены в зависимость от действительности
указанного договора, с которым доверителей не предполагают ознакомить.
Согласно нормам нового Закона, не только выход, но и вход в ФФС для
доверителя стал платным. А это значит, что инвесторам придется оплатить
5% вознаграждения управителю (изменения к статье 21 Закона).
Кроме того, управитель ФФС получил право в одностороннем порядке
откреплять доверителя от объекта инвестирования за нарушение договора
об участии в ФФС. Управитель не несет ответственности своим имуществом
за управление привлеченными средствами.
Законом сняты ограничения на средства доверителей, пребывающие в
управлении у управителя, а также на количество объектов, финансирование
которых может осуществляться через один ФФС.
В случае возбуждения дела о неплатежеспособности застройщика,
доверители лишены права на вступление в процесс в качестве кредиторов
для защиты своих прав, этим правом (но не обязанностью!) обладает
только управитель.
На доверителей возложили дополнительную финансовую нагрузку в виде
обязательного страхования имущественных рисков. Наступление
имущественных рисков гораздо менее вероятно, чем наступление финансовых
рисков, о страховании которых многие говорят как о надежном способе
защиты интересов инвесторов строительства. Возможно именно потому, что
имущественные риски маловероятны, их страхование и сделали обязательным
для реанимации страховых компаний.
Выводы
Закон в некотором смысле является уникальной законодательной
попыткой усовершенствовать правовой и финансовый статус управителя,
путем ущемления интересов доверителей и застройщиков. Управителю
гарантировали финансовую стабильность в период кризиса за счет
расширения оснований для получения вознаграждения (от застройщика, от
доверителей за вход, выход и замену объекта инвестирования и т.д.)
В случае вступления в силу данного Закона мы вынуждены будем спустя
год повторить опыт Российской Федерации, запретившей в конце 2008 года
продажу жилья на этапе строительства.
Кризис - не лучшее время содержать армию финансовых посредников за счет покупателя (доверителя) и продавца (застройщика).