Осенью Центральный дом художника по традиции стал центром проведения масштабной выставки-ярмарки «Недвижимость-2014». Свои проекты представили ведущие риэлторские агентства, крупные столичные застройщики, банки, работающие с ипотечными кредитами.

На выставке были представлены новостройки и вторичное жилье, недвижимость бизнес-класса и класса де-люкс, апартаменты и таунхаусы, загородные дома и дачи и, наконец, зарубежная недвижимость.

Свои стенды развернули известные в Москве агентства недвижимости. Многие проекты представляли непосредственные застройщики. Часть компаний демонстрировала жилье класса де-люкс, с мраморной отделкой по цоколю и вертолетной площадкой на крыше — с прицелом на будущее, когда, возможно, появится вертолетное такси (такие дома, например, строятся на пересечении Минской и Мосфильмовской).

Другие, наоборот, сосредоточились на жилье эконом-класса и, соответственно, экспонировали на ярмарке недвижимости жилье в супердешевом сегменте. Стоимость предложения однокомнатных квартир в недорогих жилых комплексах колебалась от 1,7 млн до 2 млн рублей.

Изучая выставку, можно было заметить любопытную тенденцию. Застройщики обзаводятся собственными риэлторскими агентствами, а крупные риэлторские агентства, наоборот, начинают активно вкладываться в строительство. Компания Est-a-tet, например, ведет бурную инвестиционную деятельность. На реализации у нее находится более 70 объектов в Москве и Московской области, включающих недвижимость бизнес-класса, комфорт-класса и класса де-люкс. А вот застройщик ДСК-1, наоборот, обзавелся своей службой реализации, которая активно предлагает недвижимость в панельных домах эконом-класса.

Каков хозяин, таков и дизайн

Самый распространенный вариант недвижимости, которая продается в новостройках (и, соответственно, предлагалась на выставке) — квартира в монолитно-кирпичном доме без отделки.

— Такое жилье представляет собой коробку, к которой подведены все жизненно важные коммуникации. Сделана разводка электричества, водопровода, канализации, — поясняет риэлтор Ирина Гизатуллина. — В большинстве случаев на полу уже положена готовая стяжка (черновой пол). Клиент сам выбирает дизайн, отделку, делает ремонт. И покупатели идут на это, некоторым так удобнее.

Инфраструктура же в районе застройки, наоборот, должна быть максимально полной. Например, в одном из строящихся ЖК по Осташковскому шоссе планируется построить не только детские сады, школы, оздоровительные и развлекательные центры. Здесь будут свои очистные сооружения, пожарная служба, водозаборная станция, газовая котельная. Предполагается обустроить пляж и прилегающую набережную. В таком (практически автономном!) районе можно жить месяцами, не испытывая потребности куда-то выезжать.

Другой застройщик, кажется, переплюнул всех, предложив своим будущим жильцам не только качественную инфраструктуру, но и варианты дизайнерской отделки в классическом, современном или японском стиле. Квартиры в таком комплексе будут стоить в среднем около 4 млн (речь идет об однокомнатной площадью 42 кв. м). Для такой степени готовности цена вполне демократичная.

Кому нужны «голые стены»

Знакомясь с экспозицией выставки, можно было заметить: квартиры без отделки почему-то преподносятся риэлторами как безоговорочно выигрышный вариант.

— У нас жилье, где есть только голые стены, представляется как большое достоинство, — говорит генеральный директор ООО «Строймедиа» Александр Гусев. — Мол, в таком помещении можно сделать любой дизайн, любую планировку и ремонт. На самом-то деле сдача квартиры без отделки — это особенность именно нашего российского рынка. И особенность не очень выигрышная. Если вы, например, расскажете о таком варианте жилья в Германии, вас просто не поймут. Там таких квартир вообще не строят!

Выставка недвижимости — это праздничная, глянцевая сторона строительного бизнеса. А вот его обратная сторона часто на таких выставках не видна. Вот и здесь нам, к сожалению, ни на одном стенде не поведали о том, какую сумму придется вложить, например, в квартиру, сданную без ремонта, в формате «голых стен». О такой информации принято деликатно умалчивать.

Осторожно, таунхаус!

Сектор загородной недвижимости — один из самых «аппетитных» кусочков для риэлторов. Ежегодно за городом продаются сотни тысяч квадратных метров жилья. В основном это частные коттеджи и дачи. Но появились и новые виды недвижимости.

— Достаточно большим спросом в этом сегменте пользуются таунхаусы, — говорит участник выставки недвижимости риэлтор Константин Радивилов. — Прелесть их в том, что, с одной стороны, это достаточно экономичный вариант, а с другой — мы имеем дело с полноценным собственным домом. Единственная особенность: вы будете иметь общие стены с соседями.

Впрочем, как рассказал нам специалист в области загородной недвижимости Петр Машаров, покупка таунхауса — дело очень ответственное. К сожалению, в последнее время застройка таунхаусов порой ведется без разрешительных документов: дом стоит, а земля под ним еще не приобретена в собственность. И здесь покупателя могут поджидать самые разные сюрпризы.

Кроме того, желающих приобрести столь привлекательную недвижимость не предупреждают о том, сколько будут стоить коммунальные услуги в таком элитном поселке. А оплата за свет, тепло и газ тут порой доходит чуть ли не до 100 тысяч в месяц.

Но это еще не самый плохой вариант. Хуже, когда люди заселяются в дом, к которому вообще не подведены коммуникации. Строители просто не успели это сделать. Вот и приходится новоселам месяцами жить без тепла и света.

Надо быть готовым и к тому, что порой жильцов вынуждают платить за услугу, о которой они вовсе не просили. Известен курьезный случай, когда с обитателей таунхаусов в одном из элитных поселков взяли деньги за реалити-шоу «Птенец»: в одном из скворечников была размещена видеокамера, которая в режиме онлайн транслировала, как подрастают вылупившиеся птенцы. Кроме таких анекдотичных случаев, в таком виде недвижимости может быть масса неучтенных выплат, о которых жильцов не предупредили заранее.

Поэтому, приобретая квартиру или дом в малоэтажном элитном поселке, нужно хорошенько просчитать свои материальные возможности: потянете ли?

Поможет сарафанное радио

Если вы потенциальный покупатель жилья, на выставки, конечно, ходить надо, особенно на выставки недвижимости. Здесь можно ознакомиться с основным разбросом цен и предложений. А дальнейшую работу по выбору приемлемого варианта нужно будет провести самому.

И тут отнюдь не помешает прислушаться к сарафанному радио, почитать отзывы в Интернете, информацию на форумах. Часто народные рейтинги — самые верные. Допустим, одна из клиенток наотрез отказалась покупать квартиру в разрекламированном жилом комплексе у очень известной фирмы-застройщика после того, как прочла нелестный отзыв в Интернете: владелец только что купленной новой квартиры жаловался, мол, не может открыть дверь на балкон — трубы отопления проходят выше положенного уровня, и дверь заклинивает.

Такие «звоночки» могут многое сказать о фирме-застройщике. Собственно, именно так и регулируется рынок: покупатели голосуют рублем, отсеивая недобросовестных игроков. Различные специализированные СМИ публикуют рейтинги долгостроя: например, смотри публикацию на сайте «Строительство.RU», посвященную московскому и питерскому долгострою. Загляните туда — и вам сразу станет ясно, кто постоянно опаздывает, строит дольше всех.

Наши эксперты советуют: после того как вы выбрали жилье (это могло произойти даже на той же выставке недвижимости), не поленитесь, доберитесь до места строительства, сфотографируйте котлован или те два-три этажа, которые над ним появились. Затем время от времени отслеживайте, как идет строительство. Если вас все устраивает, смело оформляйте договор купли-продажи.

Выставка «Недвижимость-2014» еще раз показала: квартирный вопрос — это тот вопрос, который каждый из нас решает сугубо индивидуально. И здесь важно правильно оценить свои возможности и определить верные ориентиры в бурном море предложений.

P.S. Пока готовился этот материал, состоялась конференция «Кризис на рынке новостроек: неизбежность или вероятность», на которой ведущие застройщики Москвы и Московской области и представители банковского сектора высказали озабоченность по поводу замедления спроса на жилье в новостройках. Это уже факт: на сегодня спрос отстает от предложения.

Что же будет с ценами на новостройки в ближайшем будущем? По мнению экспертов, существует несколько сценариев развития событий. Если будет реализован реалистичный сценарий (когда застройщики не демпингуют и находят источники финансирования для завершения начатых строек), то цены на недвижимость в течение полугодия упадут всего на 5—10%. Количество сделок при этом уменьшится на 30—40%.

Если же осуществится пессимистичный сценарий (застройщики начинают демпинговать, наименее удачливые останавливают стройки), в этом случае цены в течение года упадут уже на 10—20%, а количество сделок уменьшится на 40—50%.

Со своей стороны банковское сообщество фиксирует замедление динамики ипотечного кредитования. За ипотекой в банки стало обращаться меньше потенциальных клиентов. Впервые с 2009 года зарегистрировано снижение количества выданных ипотечных кредитов в Москве. Если за июнь — август 2013 года было выдано 11 300 кредитов, то в июне — августе 2014 года — 10 200.

Вооружившись всеми этими знаниями и подробно изучив конъюнктуру рынка, рядовой покупатель недвижимости может совершить вполне выгодную для себя сделку.