По мнению специалистов, интерес покупателей взрастил стоимость
«квадрата». Но она все равно будет падать, пока не опустится до $1000
пишет Газета по-киевски.
Стремительное снижение цен на
рынке недвижимости подвигло многих делать самые смелые прогнозы.
Поползли слухи, что к маю рынок квартир достигнет дна, и однокомнатные
будут чуть ли не по $20 тысяч. Тем «веселей» сейчас наблюдать, как цены
«квадрата» две недели назад неожиданно поползли вверх и пока
остановились. В итоге, одна из самых дешевых квартир, которую мы нашли
в крупной интернет-базе объявлений от хозяев без посредников –
гостинка-малометражка по ул. Фрунзе. Продается за $44 тысячи. Еще в
феврале такую можно было купить за $35 тысяч.
Цены выросли из-за «иллюзий»
Но
тем, кто не готов платить такие деньги за двадцать квадратных метров,
отчаиваться не стоит. По мнению аналитиков, рост цен на жилье вызван
некоей «иллюзией спроса» и носит кратковременный характер.
– Как
показала практика, люди стали интересоваться покупкой жилья, лишь когда
на горизонте замаячили цены по 30 и менее тысяч долларов за
однокомнатную. По разным подсчетам аналитических агентств, примерно
такая сумма, в среднем, и оказалась на руках у потенциальных
покупателей. Это могли быть как деньги, которые копили на первый взнос
по ипотеке, так и снятые депозиты, – говорит независимый аналитик рынка
Ярослав Цуканов.
Как уточняет эксперт, два месяца назад снижение
цен достигло нужной точки, и люди принялись все более активно
интересоваться, звонить в агентства. Риэлторы тотчас узрели в этом
такое желанное оживление спроса – и сразу подняли цены.
Продавцы-частники, заметив тенденцию, пошли тем же путем
– В
итоге реальная активность рынка оказалась отложена еще на несколько
месяцев. Потенциальных покупателей эти цены пугают, – резюмирует
Ярослав Цуканов.
В то же время, по мнению замдиректора АН
«Альтаир-групп» Оксаны Казанцевой, рынок все-таки шевелится, хотя
несколько сделок в месяц совершается:
– В основном покупают те,
кто хочет вложить деньги. Многие не скрывают такой цели, в период
кризиса это нормальное явление. Не могу сказать, что обычные бытовые
причины покупки жилья – отселиться от родных и так далее – отпали
совсем. Но по нашим наблюдениям, все же их намного меньше.
Торг – для тех, кто платит быстро
Позвонив
хозяевам упомянутой гостинки на Куреневке, мы обнаружили, что на
просмотры к ним все же ходят, несмотря на выросшую цену. Хотя, по
мнению Оксаны Казанцевой, реальная цена малометражки без балкона и
далеко от метро – намного меньше. Оксана Николаевна советует
покупателям торговаться, хотя традиционные аргументы – состояние
квартиры, подъезда, ремонт, транспортная развязка – сегодня не столь
существенно влияют на формирование цены. Ранее, до стагнации рынка
недвижимости, на одной только близости к метро могли накручивать 10%
цены. Хорошее состояние квартиры, чистый подъезд позволяли добавить
«лишних» 5%. Сегодня, когда желающих купить жилье – раз-два и обчелся,
накручивать цену не получится.
Тот, кто хочет торговаться, должен учитывать следующее.
1) Главный аргумент – быстрые наличные. –
Поскольку предложение в разы превышает спрос, то и продавцы стремятся
не ждать решения покупателя неделями, а получить на руки живые деньги.
Если им сказать, что рассчитаешься через два дня, то цену сегодня можно
сбить и на $5 тысяч, – говорит Оксана. Заметим, что до того, как
цены стали активно снижаться, сбить $2 тысячи при покупке – было
достижением. Зато прошлой осенью и зимой, в разгар паники и в ожидании
полного краха рынка, когда напуганные хозяева «метров» старались
поскорее их сбыть, можно было и $10 тысяч сторговать.
2) Удаленность от метро при торге снизит цену на $2 тысячи. Речь идет о квартирах в ценовом диапазоне $30-50 тысяч.
3 )
А вот плохой ремонт или неуютный двор особо погоды не делают, ведь
продавцы и так уверены, что отдают за бесценок. Можно попытаться сбить
тысячи две на плохом состоянии, но опять-таки при условии, если хозяин
поверит, что его товар готовы купить.
Лучше всего, отмечает
Оксана Казанцева, торговаться за квартиры, выступающие залогом по
кредиту. Хозяева таких жилищ сходу готовы уступать $5 тысяч и даже
более. А банки готовы эти квартиры еще и давать в кредит, валютный,
правда, что при сегодняшнем курсе доллара невыгодно.
Дно «перенесли» на октябрь
Нужно
быть готовым к тому, что самое дешевое нынче жилье (то, которое стоило
месяц назад в пределах $30-35 тысяч) – это гостинки в малоприглядных
районах, с плохой сантехникой, малым метражом и не всегда лицеприятными
соседями. Сегодня такие гостинки реально купить, поторговавшись, за
$37-40 тысяч.
Хрущевки с комнатой до 17 «квадратов» обойдутся в
$43-45 тысяч. Типовые (не в новострое) однокомнатные потянут в пределах
$60 тысяч.
Интересно и то, что совсем недавно квартиры,
идентичные по метражу и расположению, могли быть выставлены на торги с
разницей в цене до $10 тысяч, а сейчас цены на них примерно одинаковые.
Дело в том, что поначалу хаотично валившийся рынок недвижимости вызвал
панику среди продавцов. Те, кто боялся, что «квадрат» совершенно
обесценится, или зарабатывал на перепродажах квартир, выставляли их
подешевле. Но находились и те, кто готов был держать цену и ждать.
Нынешняя
же стабильность во многом объясняется тем, что люди, наконец, стали
хотя бы «смотреть» жилье и хотя бы формально торговаться, давая
продавцам понять, сколько могут отдать за такую квартиру.
Но
стабилизация в ценовой политике не дает оснований считать, что рынок
ожидает стагнация. Цены предсказуемо и далее будут падать до того
момента, пока у покупателей, ограниченных в возможностях получать
кредит, не будет достаточно денег.
По словам Ярослава Цуканова,
вместо осеннего оживления (которого реально мы уже два года не
наблюдаем) ждем снижения до пресловутых $30 тысяч за однокомнатную в 30
кв. м. Причем в этот раз нижняя планка будет достигнута в
октябре-декабре.
Рынок стоит, а брокер сыт
Не так уж страшна доля риэлтора в сегодняшней ситуации на рынке недвижимости.
–
Пусть и редко, по 2-3 в месяц, но сделки по купле-продаже совершаются,
– говорит специалист по недвижимости Александр Ткачук. – Это дает
возможность прокормиться, но времени занимает намного меньше. Сегодня
покупатели приходят с четкой целью, а не катаются с просмотра на
просмотр. Поэтому вместо того, чтобы мотаться на смотрины и встречи всю
неделю, я показываю квартиры несколько раз в месяц, и параллельно
подрабатываю... И число брокеров без опыта, но с амбициями,
поубавилось. Так что и тут кризис на рынке в чем-то пошел на пользу.