Главная » 2009 » Январь » 22 » Пора пересмотреть договор аренды

17:52
Пора пересмотреть договор аренды

nullВ связи с мировым кризисом на рынке аренды произошли определенные изменения. Пора пересмотреть договора об аренде.


Рынок аренды офисных помещений

За последние несколько месяцев в связи с ухудшением экономической ситуации в Ук­раине пошатнулось финансовое положе­ние большинства компаний. В результате многие крупные игроки, до недавнего вре­мени планировавшие расширение штата, арендовавшие или намеревавшиеся арен­довать офисные помещения «на вырост», «либо вовсе закрывают свои представи­тельства в Украине до лучших времен, ли­бо отказываются от заключения договора аренды после подписания предварительного договора, либо в результате существенного сокращения штата расторгают текущий договор аренды и переезжают в более дешевое помещение меньшей площади, либо же сдают в субаренду излишки площади», - рассказы­вает Виктория Горулько, заместитель директора, руководитель отдела по работе с арен­даторами и корпоративными клиентами компании DTZ.

Сложившаяся кризисная ситуация заставляет арендодателей быть более гибкими по от­ношению к арендаторам и идти на компромиссы. Многие арендаторы, оказавшиеся ме­нее кредитоспособными в связи с ухудшением дел в бизнесе, вынуждены инициировать снижение ставок в арендуемых ими офисных помещениях с целью оптимизации собствен­ных расходов. Арендодатели, в свою очередь, вынуждены идти на существенные уступки, ведь найти арендатора на освободившееся офисное помещение, да еще по такой высо­кой арендной ставке, которая действовала до кризиса, на данный момент невозможно. Од­нако стоит отметить, что большинство текущих договоров аренды были заключены на пи­ке арендных ставок. Поэтому, по словам Дарьи Рукиной, заместителя директора, руково­дителя отдела офисной недвижимости по представлению интересов арендодателей ком­пании DTZ, «справедливо предположить, что уменьшение арендной ставки или расторже­ние договора аренды будет зависеть исключительно от доброй воли арендодателя». 

Срок договора аренды

По данным экспертов, большинство собственников офисных зданий всегда стремились подписывать долгосрочные договора аренды. Стандартной практикой было подписание договоров в среднем на 3-5 лет. С целью переложить инфляционный риск на арендато­ров арендодатели, как правило, привязывали арендную ставку к официальному курсу ва­лют и к ставке индексации. Согласно мировой практике, арендная ставка индексируется с учетом изменений потребительских цен, а условия ее индексации предусмотрены только в долгосрочных договорах. «Желание заключать долгосрочные договора, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора сохранится и в будущем, но, возможно, по­явятся новые правила изменения/индексации арендной ставки (не обязательно в сторону исключительно увеличения), - прогнозирует Дарья Рукина. - Арендодатели при таких усло­виях будут стараться предоставлять значительные скидки, но, естественно, в индивиду­альном порядке и в зависимости от необходимой арендатору площади». 

Ирина Роик, партнер компании SQM Experts, отмечает при этом, что «до наступления кри­зиса в основном превалировали договора аренды на три года, хотя в течение последних 2 лет увеличился процент договоров на срок от 5 до 10 лет, в зависимости от сегмента не­движимости. В 2009 предпочтения арендодателей и арендаторов, скорее всего, не изме­нятся, однако арендодатель будет четко прописывать пересмотр арендной ставки в сто­рону увеличения по истечении года, а арендатор - настаивать на возможности безболез­ненного досрочного расторжения договора. Также увеличится количество договоров арен­ды сроком на год, так как и арендаторы, и арендодатели в своем большинстве прогнозиру­ют, что «трудный» период продлится не более года. В таком случае арендатор хочет обе­зопасить себя на случай, если этот период продлится дольше или окажется труднее, чем ожидалось, тем самым вынудив его покинуть объект. Арендодатель, в свою очередь, хо­чет избежать ситуации, когда рынок пойдет вверх, и уровень арендных ставок вернется на докризисный и начнет расти, что, возможно, произойдет через год».

Однако при ежегодном росте арендных ставок на офисные помещения некоторые собст­венники все-таки предпочитали заключать договора на непродолжительный срок, к приме­ру, на год, оставляя за собой право пересматривать арендные ставки в сторону повыше­ния. По мнению Радомира Цуркана, управляющего партнера компании CB Richard Ellis, «такого рода договорные отношения предполагают максимально динамичное отображе­ние рынка на протяжении всего срока аренды. И именно арендодатели, до наступления кризиса заключившие договора на непродолжительный срок, сегодня оказались в непро­стой ситуации вследствие стремительного падения рынка». 

Неразрывность договоров аренды

Достаточно непростым в отношениях между арендаторами и арендодателями является вопрос неразрывности договоров аренды. Как правило, грамотно составленный договор защищает интересы арендодателя и предусматривает пункты о неразрывности, которые обязывают арендатора оплатить всю аренду до окончания срока действия договора в слу­чае, если арендатор по каким-либо причинам инициирует его расторжение и принимает решение о смене офиса. Таким образом, включая в договор условия о неразрывности, арендодатели страхуют себя и перекладывают риски неуплаты на арендатора. 

Однако на киевском рынке офисной недвижимости многие договора составлены таким об­разом, что их одностороннее расторжение со стороны арендатора влечет за собой упла­ту последним штрафной санкции. «Размер штрафной санкции равен арендному депози­ту, который, как правило, составляет арендную плату за 2-3 месяца. Таким образом, в случае расторжения договора арендатор теряет всю сумму арендного депозита, удержи­ваемого арендодателем. Но в сложившейся рыночной ситуации потеря суммы депозита не останавливает арендаторов, и в ближайшей перспективе, как следствие недоговорен­ности сторон по новой арендной ставке, количество договоров, расторгнутых по инициати­ве арендаторов, может только увеличиться», - комментирует Виктория Горулько.

Эксперты утверждают, что уже придуманы схемы обхода условий неразрывности догово­ра, в чем можно было и не сомневаться, принимая во внимание изобретательность укра­инских компаний. Один из возможных способов - признание юридического лица компании-арендатора банкротом.  

Субаренда

Аренда высококачественного помещения составляет весомую долю в ежемесячных расхо­дах компании. Стремясь урезать свои затраты, некоторые компании-арендаторы пытают­ся уменьшить арендные платежи, сдавая часть помещений в субаренду. Комментирует Дина Лукьянская, начальник отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield: «Уже отмечается рост рынка краткосрочной (1-2 года) субаренды, который в 2009 году составит еще большую конкуренцию рынку прямых арендодателей, так как ры­нок субаренды может предложить более конкурентоспособные условия: умеренную арендную ставку, помещения с полной отделкой и мебелью». 

Напомним, что в случае субаренды первоначальный арендатор сохраняет обязательства по выплате арендной платы перед собственником, и, в свою очередь, получает арендную плату от субарендатора, который никоим образом не связан с собственником и не несет перед ним никаких обязательств. При этом, по словам Виктории Горулько, «арендаторы, имеющие излишки площади, уже не пытаются получить какую-либо выгоду от субаренды, и готовы идти на значительные уступки по сравнению с условиями основного договора аренды». 

Рынок аренды торговых помещений

Непростая ситуация сложилась и на рынке аренды торговых площадей. Договора аренды торговых помещений, аналогично договорам аренды офисов, заключались, как правило, на долгосрочный период, и арендная ставка также подвергалась корректировке с привяз­кой к официальному курсу гривны и ставке индексации.Снижение потребительского спро­са и, как результат, падение товарооборота заставляют арендаторов торговых помеще­ний пересматривать свои расходы на аренду. По словам Натальи Кравец, директора де­партамента торговой недвижимости компании Colliers International (Украина), «на первом этапе арендаторы обращаются с просьбой о пересмотре условий аренды к арендодате­лям, которые прилагают максимум усилий для мирного решения этого вопроса, учитывая, что большинство арендаторов имеют оплаченные страховые депозиты в размере аренд­ной платы за 2-3 месяца. Однако не исключено, что в случае работы магазина с большим убытком во время экономического кризиса можно ожидать расторжения договоров, несмо­тря на риск потери депозитов и инвестиций в ремонтно-отделочные работы». По словам Ирины Роик, «в функционирующих торговых центрах началась волна обращений аренда­торов с просьбой предоставить скидки на арендную плату за последующие 3-6 месяцев или до конца 2009 года. Основным аргументом является прогнозируемый спад покупа­тельной способности населения в результате возможных массовых увольнений или сокра­щений заработной платы. Кроме того, имеют место просьбы арендаторов об уменьше­нии арендуемой площади, разрешении на сдачу в субаренду. Некоторые сетевые ритейле­ры решаются оставить в сети только наиболее успешные магазины. Уже известны случаи обращений о досрочном расторжении договоров, даже при условии потери страхового де­позита. Необходимо отметить, что на рынке, к сожалению, нередки случаи использования арендаторами кризиса как аргумента с целью получения существенных уступок в услови­ях аренды площадей, хотя настоящих трудностей они пока не испытывают». Консультан­ты рекомендуют арендодателям перед принятием каких-либо решений о пересмотре ус­ловий договоров тщательно анализировать параметры деятельности арендаторов и функ­ционирования ТРЦ в целом, такие как статистика посещаемости объекта и магазина кон­кретного арендатора, средний чек за анализируемый временной период и т.д.

Эксперты рынка прогнозируют, что в краткосрочной перспективе арендодатели будут при­нимать решения о новых сроках договоров аренды в зависимости от уровня изменения арендных ставок на рынке. И, скорее всего, в случае значительного снижения арендных ставок договора будут подписываться на короткий период с дальнейшим пересмотром уровня ставок по истечении срока договора. «Возможным выходом для арендодателя и арендатора может быть подписание приложения к основному договору аренды с описани­ем уступок на некий «тестовый период», например, 2-3 месяца, с оговоркой о проведении дальнейших переговоров касательно возвращения к первоначальным условиям аренды или же пролонгации действия уступок по истечении «тестового периода», - утверждает Ирина Роик. 

Рынок аренды складских помещений

Кризис не мог не оказать влияние на сегмент складской недвижимости, поскольку именно он напрямую отображает положение на рынке ритейла, который в последнее время пере­живает значительные трудности, связанные с ухудшением экономической ситуации в Ук­раине. «Как следствие, компании, арендовавшие большое количество новых складских по­мещений с прицелом на агрессивный рост, сейчас могут оказаться в ситуации, когда им придется отказываться от части площадей, - утверждает Аркадий Вершебенюк, директор департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости ком­пании Colliers International (Украина). - Ввиду того, что во всех профессиональных объек­тах подписывались институциональные договора, не подразумевающие досрочного рас­торжения любой из сторон, вероятнее всего будут искаться компромиссы в виде субарен­ды либо же переуступки прав на весь объект или часть помещений».

Собственники складских комплексов, как это принято при аренде офисных и торговых по­мещений, также придерживаются практики включения пунктов о неразрывности в свои до­говора и перекладывают риски неуплаты на арендаторов. Например, компания IIG в сво­ем договоре аренды с компанией Adidas Ukraine предусмотрела пункт, согласно которому головной офис компании, Adidas Germany, в случае форс-мажорных обстоятельств и рис­ка невыплаты ставок украинской компанией обязуется вносить арендную плату до конца срока аренды складского комплекса. Таким образом IIG гарантирует себе стабильный де­нежный поток, застраховав риски разрыва договора, которые и так невысоки, учитывая, что Adidas Ukraine - уважаемая и стабильная компания.

Известно, что профессиональный девелопмент подразумевает длительные договора аренды. Комментирует Аркадий Вершебенюк: «Целью любого профессионального девело­пера является заключение долгосрочного договора с надежным арендатором, так как ко­нечный результат девелопмента - это инвестиционная продажа объекта. На данный мо­мент цели у девелоперов не изменились, но произошли определенные корректировки ожиданий арендаторов ввиду общеэкономической ситуации. Это вынуждает некоторые компании ограничивать горизонт планирования своего бизнеса до трех лет и, соответст­венно, переносить эти ограничения на девелоперов. Вместе с тем, мы по-прежнему на­блюдаем достаточно большое количество компаний, готовых соглашаться на долгосроч­ную аренду». 

Резюме

На сегодняшний день рынки аренды офисных, торговых и складских помещений демонст­рируют схожие тенденции. Во-первых, в результате изменения условий работы, сокраще­ния доходов и снижения кредитоспособности арендаторов ряд компаний инициирует уменьшение арендных ставок. В случае отказа собственника пересмотреть ставку некото­рые арендаторы, особенно в офисных помещениях, инициируют разрыв договора и съез­жают в помещения с более приемлемыми арендными ставками.

Во-вторых, рынок арендодателя перестал быть таковым. «Несколько лет подряд рынок не­движимости был более выгодным для арендодателя, арендатору приходилось соглашать­ся на неудобные условия, платить высокую аренду и мириться с ее увеличением на про­тяжении срока аренды, - комментирует Радомир Цуркан. - Сегодня ситуация радикально изменилась, поэтому арендодателю важно не только «давить условиями договора», а по возможности делать шаги навстречу арендаторам, не обязательно в отношении аренд­ной ставки - есть масса других условий и факторов, влияющих на пребывание арендато­ра. Это может быть размер начисляемых эксплуатационных затрат, объем предоставляе­мого паркинга, сопутствующие услуги и т.п.».

Кроме того, начал развиваться рынок субаренды, которая помогает арендаторам крупных офисных помещений, испытывающим трудности с оплатой, частично перекрыть расходы. Одной из основных тенденций является также сокращение сроков договоров аренды.

Однако не следует забывать, что кризис - явление временное. Поскольку большинство проектов коммерческой недвижимости в текущей ситуации заморожено, к моменту оконча­ния непростого для всех игроков рынка периода все сегменты коммерческой недвижимос­ти еще более остро ощутят нехватку качественных помещений, и, вероятнее всего, ситуа­ция вернется на круги своя. «Спрос на качественные офисные, торговые и складские пло­щади на самом деле не пропал, он отложен до лучших времен, - подтверждает Ирина Ро­ик. - Соответственно, как только кризис сменится подъемом, резко вернется спрос на ка­чественную коммерческую недвижимость. Причем спрос окажется тем больше и будет возрастать тем стремительнее, чем длительнее будет кризис. Соответственно, увеличит­ся и различие между спросом и предложением».

Источник: РБК-Украина

Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]